Le Commandement Immobilier en Droit Marocain

@NidalSabouli

Etudiante chercheuse au sein du Master Droit Immobilier et Notarial

Cadi Ayyad, MARRAKECH

L’existence de tout droit au profit d’une personne nécessite sa protection par l’effet de la loi, qui octroi à la partie lésée la faculté de recourir à la justice pour faire prévaloir ses droits et obliger le débiteur à exécuter son obligation quelle qu’elle soit. Car seule l’instauration de la règle de droit ne suffit pas pour protéger les intérêts des parties, mais par contre cette dernière doit être accompagnée par des voies d’exécution pour qu’elle puisse être appliquée dans la pratique.

A l’origine, l’obligation une fois parfaite doit recevoir exécution entre les parties. Cette exécution volontaire ne pose pas de problèmes généralement. Sauf lorsque la partie qui est en mesure de l’exécuter s’abstienne ou devient en demeure sans aucune raison valable. Dans ce cas la partie lésée se voit obligée de recourir à la justice pour réclamer son droit par les moyens de contraintes possibles.

De ce fait, il arrive parfois qu’une personne en raison d’insuffisance de moyens financiers, se fait prêté des sommes d’argents, par des personnes physiques ou morales, en vue de réaliser un projet et se trouve par la suite insolvable et en demeure de payer sa dette. A cet égard, la loi a institué au profit du créancier qui aura garantie sa créance par l’inscription d’une hypothèque à la conservation foncière, la possibilité de faire une saisie immobilière qui mène à une vente aux enchères publiques.

Cette procédure ne peut se réaliser, toutefois, sauf si elle est précédé d’un commandement immobilier, adresser à la partie défaillante par voie d’huissier de justice. Et ce pour maintenir, d’une part, l’équilibre entre les intérêts des parties et leurs droits. Et d’autre part, pour ne pas priver le débiteur de son bien immeuble objet de l’hypothèque en lui permettant de payer sa dette dans un délai déterminé avant de procédé à la vente de l’immeuble aux enchères publiques.

Le commandement immobilier se fait à travers la signification faîte au débiteur par voie d’huissier, par laquelle il est notifié de sa demeure et de son obligation de payer ce qui lui est dû sous peine de recourir à la procédure de réalisation de l’hypothèque. Il est considéré comme un procédé d’exécution forcée sur les biens immeubles grevés d’hypothèque, par une demande du créancier disposant d’un titre exécutoire ou d’un certificat spécial délivré par le conservateur de la propriété foncière, attestant l’inscription de l’hypothèque sur le titre foncier du bien immeuble immatriculé en vue de réclamer son droit.

Par ailleurs, le législateur marocain à serrer la possibilité de recourir au commandement immobilier par une certaine procédure, que ce soit en termes des informations qui y doivent être indiquées ou en termes de la procédure de sa notification. Il a également conférer son contrôle au tribunal compétent en vue de s’assurer que le commandement ne comporte pas des vices, erreurs, anomalies ou oublis susceptibles d’entraîner l’annulation de la procédure de saisie. Ainsi, dès lors qu’un élément laisse à penser que le commandement n’est pas régulier, il y a lieu de le contester devant le juge car, le cas échéant, la procédure est nulle dans son intégralité.

De ce fait, en vue de mieux cerner les modalités d’application du commandement immobilier, il nous a parus judicieux de traiter dans un premier chapitre la nature juridique du commandement immobilier et la procédure de sa notification, et d’entamer dans un deuxième la contestation du commandement immobilier et ses effets.

Premier chapitre : Le commandement immobilier et sa procédure

Le commandement immobilier peut être défini comme une signification faite par le créancier hypothécaire ou par l’établissement financier à travers l’agent chargé d’exécution notamment l’huissier de justice au débiteur ou à sa caution s’elle existe, en vue de payer la créance et les intérêts qui en résultent sous peine de vendre son bien immeuble aux enchères publiques.

Ce procédé trouve sa source dans les dispositions de l’article 440 du code de la procédure civile [1] ainsi que les articles 214 et 215 du code des droits réels [2].

Première section : La nature juridique du commandement immobilier et ses conditions

Tout d’abord, on ne peut parler de commandement immobilier sans l’existence de deux conditions essentielles, à savoir premièrement, que la dette soit garantie par une hypothèque sur un bien immeuble immatriculé comme dispose l’article 165 du code des droits réels. Et deuxièmement le débiteur doit être en demeure par l’arrivée de l’échéance de l’obligation de payer tel qu’il résulte des dispositions de l’article 215 du code des droits réels.

Ensuite, parler de la nature juridique du commandement immobilier nécessite de savoir si ce dernier est considéré comme une voie d’exécution en lui-même et par conséquent il engendre les mêmes effets qu’une saisie exécutoire sur le bien immeuble ? Ou bien il n’est qu’un procédé et un début d’exécution qui nécessite l’accomplissement d’autres procédures pour que la créance soit payée ?

Ce point fait l’objet d’une controverse doctrinale, entre un courant qui considère le commandement immobilier comme une simple sommation faite au débiteur par un huissier de justice, et ce n’est qu’après son échec et qu’il reste sans effet que le créancier fait appel à l’une des voies d’exécution en avançant que le législateur par les dispositions de la procédure civile qui ne l’a pas réglementé expertement dans ses articles relatifs aux saisies immobilières (articles 469-487). Et un autre courant qui présume que le commandement immobilier est non simplement un procédé parmi la procédure de l’exécution forcée, mais l’assimile à une saisie immobilière, dans la mesure il empêche le débiteur de s’en disposer et empêche ainsi toute nouvelle inscription de droit sur le bien immeuble objet du litige. En se basant sur le deuxième alinéa de l’article 469 du code de la procédure civile [3] et aussi sur les dispositions du décret royal relatif au crédit foncier, au crédit à la construction et au crédit à l’hôtellerie qui l’assimile à une saisie immobilière [4].

De ce fait le commandement régulièrement fait qui reste sans effet pendant le délai fixé au débiteur pour honorer sa dette peut se transformer en une saisie exécutoire du fait que ces conditions ont été déjà réunies. Ainsi, toute saisie ou commandement à fin de saisie immobilière, doit être signifié au conservateur de la propriété foncière qui l’inscrit sur le titre foncier. A partir de la date de cette inscription, il ne peut être pris sur l’immeuble saisi aucune inscription nouvelle pendant le cours de la procédure de la vente forcée [5]. La saisie et le commandement à fin de saisie immobilière cités à l’alinéa précédent sont radiés en vertu d’un acte ou d’une ordonnance du juge des référés. Cette ordonnance est définitive et exécutoire dès sa prononciation.

Le commandement immobilier comme un procédé essentiel dans la procédure de réalisation de l’hypothèque immobilier doit être fait par une requête ou une demande au président du tribunal de première instance contenant toutes les informations relatives aux parties et à l’immeuble grevé d’hypothèque sous peine de rejeter la demande, tel que dispose l’article 148 du code de la procédure civile. La demande doit indiquer toutefois :

Nom et prénom de partes leurs adresses ;
Le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts moratoires ;
La désignation de chacun des biens ou droits sur lesquels porte la saisie immobilière, telle qu’exigée par les règles de la publicité foncière ;
Indication du délai de paiement ;
Titre exécutoire en vertu duquel le commandement est délivré ou le certificat spécial délivré par le conservateur de la propriété foncière attestant de l’inscription de l’hypothèque sur le titre foncier demeure la pièce la plus importance a indiqué dans cette demande pour pouvoir procéder au commandement immobilier ;

L’article 214 du code des droits réels donne au créancier porteur de cette attestation spéciale la possibilité de procéder à l’exécution sur l’immeuble objet de l’hypothèque et puis sa vente aux enchères publiques même en l’absence d’un titre exécutoire. D’où découle la spécificité du commandement immobilier.

Il en a même qui ont poussé l’analyse encore plus loi en considérant toutefois que la personne qui dispose d’une attestation spéciale il suffit qu’elle fait sa demande au président du secrétariat greffe du fait qu’elle constitue en elle-même un titre exécutoire et de la notifier régulièrement [6].

Deuxième section : La procédure de notification du commandement immobilier et ses effets

Le commandement immobilier ne produit aucun effet qu’à partir de sa date de notification au débiteur et sa signification pour honorer son obligation dans un délai de 15 jours non renouvelable.

Par contre, la notification du commandement immobilier pose quelques problèmes dans la pratique relative à sa procédure et à la personne qui s’en charge. En effet l’article 440 du code de procédure civile délègue de façon limitative la notification du commandement immobilier aux huissiers de justice seuls compétents pour procéder à la signification du commandement et par conséquent l’impossibilité de le notifier par voie postale ou administrative. Cela peut s’expliquer par le fait que les procédures de notification, dans ce cas,, doivent être toujours faites par un procès-verbal de description détaillé que l’agent dresse et dépose au secrétariat greffe, et donc seul l’accusé de réception ou le reçu de délivrance ne font pas foie. Par la suite celui-ci doit être publié à la conservation foncière.

La notification se fait, en outre, conformément aux dispositions des articles 38 et 39 du code de la procédure civile. Dès la notification du commandement immobilier à la partie concernée et au conservateur qui l’inscrit sur le titre foncier, il ne peut être pris sur l’immeuble saisi aucune inscription nouvelle pendant le cours de la procédure de la vente forcée par protection aux intérêts du créancier hypothécaire qui sera interdit de sa part de toute aliénation dudit immeuble.

Deuxième chapitre : La contestation dans la procédure du commandement immobilier et ses effets

Durant toutes les phases de réalisation du commandement immobilier jusqu’au moment où il produit ses effets, le législateur a constitué au profit des parties intéressées le droit de contester cette procédure notamment par le débiteur saisie ou par sa caution ou encore par le créancier hypothécaire ou par les tiers.

Première section : La contestation de la procédure du commandement immobilier

La contestation de la procédure du commandement immobiliers différend selon qu’elle émane des parties ou encore des tiers.

En effet le débiteur ou sa caution contre qui la procédure est lancée, peuvent à tout moment la contester et demander sa nullité au juge compétent, notamment, lorsque le commandement immobilier ne mentionne pas l’un des éléments essentiels à sa validité, ou encore s’il n’a pas été régulièrement notifié. En outre, le débiteur peut même contester le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus, ainsi que l’indication du taux des intérêts moratoires.

Le juge de l’exécution est amené à trancher les contestations éventuelles, qui peuvent conduire à interdire tout ou partie de la vente, ou à suspendre ou interrompre la procédure.

De leurs parts, les tiers peuvent contester la procédure du commandement contenant une irrégularité, comme par exemple, s’ils ont été privés de la participation à la vente aux enchères suite à une erreur matérielle dans la publication de l’avis de vente ou encore sur la propriété de l’immeuble objet du litige faisan objet de saisie par une action en revendication. Ainsi l’article 484 du code de la procédure civile [7] dispose que les moyens de nullité contre la procédure de saisie immobilière doivent être présentés par requête écrite avant l’adjudication.

Deuxième section : Les effets de la contestation de cette procédure

De manière générale, la contestation peut être faite à tout moment ou il y a une irrégularité qui ne respecte pas les dispositions de la loi, à savoir le non-respect des dispositions de l’article 474-479 du code de la procédure civil, ou encore les articles 38 et 46 de la même loi.

Or, les effets de la contestation diffèrent selon qu’elle touche à la forme ou au fond du commandement immobilier.

En effet, si la contestation touche à la forme de la procédure, elle conduira à son réexamen et par la suite la modification de l’irrégularité ou du vice. Si par contre cette contestation touche au fond, elle entrainera l’interruption de la procédure et la levée de la saisie pour ne pas entraver les intérêts de la partie intéressée.

A cet égard la question qui se pose est notamment celle de savoir si la contestation du commandement immobilier suspend ou interrompe la procédure immédiatement après l’exercice de l’action en nullité, ou bien il est obligatoire d’attendre une décision judiciaire ?

Il résulte de l’analyse des dispositions de L’article 483 du code de la procédure civile que les procédures d’exécutions sont suspendues dès que le revendiquant introduit son action devant le tribunal compétent. Dans ce cas l’huissier de justice est obligé de suspendre la procédure une fois qu’il est averti jusqu’à à ce que le tribunal statue dans l’affaire conformément à la loi, en ordonnant soit l’irrégularité du commandement et par la suite l’annulation de la procédure de saisie. Ou par contre la confirmer.

Il en résulte que L’exécution forcée sur les biens immeubles revêt une spécificité très particulière, dans la mesure ou le législateur a rendu ce recours lourd par les procédures et les conditions qu’il exige d’accomplir en raison de l’importance du bien immeuble et par un souci de maintenir l’équilibre des relations contractuelles et des intérêts des parties d’où l’importance du commandement immobilier, permettant ainsi, à la partie défaillante de régulariser sa situation et payer sa dette dans le délai fixé qui est de 15 jours sous peine de vendre le bien immeuble aux enchères publiques.

Bibliographie

OUVRAGES GENERAUX

En langue française :

Abdellah BOUDAHRAIN : « Droit judicaire privé au Maroc », société d’exécution et de diffusion al Madaris, imprimerie NajahEljadida, 3éme édition, 1999.

En langue arabe :

محمد خيري, حماية الملكية العقارية ونظام التخفيظ العقاري بالمغرب, طبعة 2001, مطبعة المعارف الجديدة.

Articles et Etudes:

أحمد بلقاضي, المبلغ مهامه ومسؤوليته, منشور بمجلة كتابة الضبط, منشورات وزارة العدل, مطبعة الامنية, الرباط 1981-1982, الصفحة 282.

CODES ET LOIS

Code des droits réels : Dahir n° 1-11-178 du 22 novembre 2011 portant promulgation de la loi n° 39-08 portant code des droits réels (B.O. n° 5998 du 24 novembre 2011, page 5587) en Langue Arabe.
Code foncier : Dahir n°1-11-177 du 25 hija 1432 (22novembre 2011) portant promulgation de la loi n° 14-07 modifiant et complétant le dahir du 9 ramadan 1331 (12 aout 1913) sur l’immatriculation foncière Bulletin Officiel n° 5998 du 27 doulhijja 1432 (20 novembre 2011), p. 5575.
Code de procédure civil : Dahir portant loi n° 1-74-447 du 11ramadan 1394 (28 septembre 1974) approuvant le texte du code de procédure civile, Bulletin Officiel n° 3230 bis du13 ramadan 1394 (30 septembre 1974), p. 1805.
Décret royal relatif au crédit foncier, au crédit à la construction et au crédit à l’hôtellerie portant loi n° 552-67 du 26 ramadan 1388 (17 décembre 1968) Bulletin Officiel n° : 2931 du 01/01/1969 – Page : 3

[1] Article 440 du Code de procédure civil (Dahir portant loi n° 1-74-447 du 11ramadan 1394 (28 septembre 1974) approuvant le texte du code de procédure civile, Bulletin Officiel n° 3230 bis du13 ramadan 1394 (30 septembre 1974), p. 1805.): « L’agent chargé de l’exécution notifie à la partie condamnée la décision qu’il est chargé d’exécuter. Il la met en demeure de se libérer sur-le-champ ou de faire connaître ses intentions dans un délai n’excédant pas dix jours à compter de la date de la présentation de la demande d’exécution. Si le débiteur sollicite des délais, l’agent rend compte au président qui l’autorise, par ordonnance, à saisir conservatoirement les biens du débiteur si cette mesure paraît nécessaire pour sauvegarder les droits du bénéficiaire de la décision. Si le débiteur refuse de se libérer ou se déclare incapable de le faire, l’agent d’exécution procède comme il est dit au chapitre sur les voies d’exécution ».

[2]المادة 214 : “يمكن للدائن الحاصل على شهادة خاصة بتقييد الرهن لفائدته مسلمة له من طرف المحافظ على الاملاك العقارية طبقا للشروط المنصوصة عليها في الفصل 58 من الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331 (12 أغسطس 1913) المتعلق بالتحفيظ العقاري أن يطلب بيع الملك المرهون بالمزاد العلني عند عدم الوفاء بدينه في الاجل. تكون للشهادة الخاصة المذكورة قوة سند قابل للتنفيذ”.

المادة 215 : “للدائن المرتهن الذي لم يستوف دينه في أجل استحقاقه أن يحصل على بيع المرهون وفق الاجراءات المنصوص عليها في القانون, وذلك بعد توجيه انذار بواسطة المكلف بالتنفيذ للمدين الاصلي وللحائز, لاداء الدين أو التخلي عن الملك المرهون داخل خمسة عشر يوما من تاريخ التوصل به”.

[3] Article 469 : « Sauf en ce qui concerne les créanciers bénéficiaires d’une sûreté réelle, la vente forcée des immeubles ne peut être poursuivie qu’en cas d’insuffisance des biens mobiliers.

Si l’immeuble a précédemment été saisi conservatoirement, l’agent chargé de l’exécution notifie, en la forme ordinaire, la conversion de cette saisie en saisie immobilière, au poursuivi en personne, à son domicile ou à sa résidence.

Si cette notification ne peut avoir lieu conformément aux dispositions de l’alinéa précédent, il est procédé comme il est dit à l’article 39 ».

[4] Décret royal relatif au crédit foncier, au crédit à la construction et au crédit à l’hôtellerie portant loi n° 552-67 du 26 ramadan 1388 (17 décembre 1968) Bulletin Officiel n° : 2931 du 01/01/1969 – Page : 3, Article 61 : « Pour parvenir à la vente de l’immeuble hypothéqué, l’établissement de crédit agréé fait signifier au débiteur un commandement par le bureau des notifications du tribunal compétent. Ce commandement, établi conformément à l’article 205 du dahir du 19 rejeb 1333 (2 juin 1915) fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés, est notifié par le greffe pour inscription sur le livre foncier au bureau de la conservation foncière de la situation des biens, et vaut à lui seul saisie immobilier par dérogation aux règles relatives aux délégations de compétence en matière de saisies immobilières. A défaut de paiement dans la quinzaine, il est fait, dans les six semaines qui suivent l’inscription dudit commandement, six insertions dans l’un des journaux d’annonces légales publiés dans le ressort de la situation des biens, et deux appositions d’affiches à quinze jours d’intervalle.

Les affiches sont placées dans l’auditoire du tribunal du lieu où la vente doit être effectuée, et sur la propriété lorsqu’il s’agit d’un immeuble bâti. La première apposition est signifiée dans la huitaine au débiteur et aux créanciers inscrits, au domicile par eux élu dans la circonscription dans laquelle les immeubles sont situés, avec somation de prendre communication du cahier des chargés.

Quinze jours après l’accomplissement de ces formalités, il est procédé à la vente aux enchères en présence du débiteur ou lui dûment appelé devant le tribunal de la situation des biens ou de la plus grande partie des biens. Néanmoins, le tribunal, sur requête présentée par l’établissement de crédit agréé avant la première insertion, peut ordonner que la vente ait lieu soit devant un autre tribunal, soit par devant un notaire de la province dans laquelle les biens sont situés.

Ce jugement n’est pas susceptible d’appel. Il ne peut y être formé d’opposition que dans les trois jours de la signification qui doit en être faite au débiteur en y ajoutant, les délais de distance ».

[5]Code foncier (Dahir n°1-11-177 du 25 hija 1432 (22novembre 2011) portant promulgation de la loi n° 14-07 modifiant et complétant le dahir du 9 ramadan 1331 (12 aout 1913) sur l’immatriculation foncière Bulletin Officiel n° 6004 du 19 moharrem 1433 (15 décembre 2011), p. 2519), article 87 :

« Toute saisie ou commandement à fin de saisie immobilière, doit être signifié au conservateur de la propriété foncière qui l’inscrit sur le titre foncier. A partir de la date de cette inscription, il ne peut être pris sur l’immeuble saisi aucune inscription nouvelle pendant le cours de la procédure de la vente forcée. La saisie et le commandement à fin de saisie immobilière cités à l’alinéa précédent sont radiés en vertu d’un acte ou d’une ordonnance du juge des référés. Cette ordonnance est définitive et exécutoire dès sa prononciation ».

[6] حبيبة التايس, الاشكالات العملية في موضوع الانذار العقاري, الصفحة 36 و 37.

– أحمد بلقاضي, المبلغ مهامه ومسؤوليته, منشور بمجلة كتابة الضبط, منشورات وزارة العدل, مطبعة الامنية, الرباط 1981-1982, الصفحة 282.

[7] Article 484 : « Les moyens de nullité contre la procédure de saisie immobilière doivent être présentés par requête écrite avant l’adjudication; il est procédé, en cette matière, comme il est dit à l’article précédent pour l’action en revendication. Le demandeur qui succombe est condamné, dans l’un ou l’autre cas, aux frais causés par la reprise des opérations, sans préjudice des dommages-intérêts ».