على ضوء مقتضيات القانون رقم07.14
د. حنان سعيدي
أستاذة باحث بالكلية المتعددة التخصصات بالرشيدية
أستاذة زائرة بكلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية بوجدة
مقدمة
نص المشرع المغربي في إطار قانون التحفيظ العقاري الجديد 07.14 ([1])، على مجموعة من القواعد القانونية التي على المحكمة العقارية الابتدائية التقيد بها واحترامها في إصدارها للحكم الفاصل في قضية التحفيظ العقاري ، وكذا في تبليغه إلى الجهات المعنية ، فهل هذه القواعد ستستطيع أن تلعب أهم دور أقرت من أجله ألا وهو حماية الملكية العقارية؟
هذا ما سنراه من خلال هذه الدراسة التي سنتناولها وفقا للخطة الآتية:
المطلب الأول : دور قواعد إصدار الحكم في حماية الملكية العقارية؛
المطلب الثاني : دور قواعد تبليغ وتنفيذ الحكم في حماية الملكية العقارية.
المطلب الأول : دور قواعد إصدار الحكم في حماية الملكية العقارية
سنتناول هذا المطلب في فقرتين ، نخصص الفقرة الأولى لدراسة قاعدتي الإثبات وإصدار حكم يفصل بين المتعرض وطالب التحفيظ.
الفقرة الأولى: إلزام المتعرض بالإثبات والفصل بينه وبين طالب التحفيظ
سنخصص الجزء الأول من هذه الفقرة لدراسة قاعدة المتعرض ملزم بالإثبات ،والجزء الثاني نخصصه لدراسة قاعدة إصدار حكم يفصل بين المتعرض وطالب التحفيظ.
أولا : قاعدة الإثبات
هذه القاعدة استقر عليها الاجتهاد القضائي في ظل ظهير التحفيظ الملغى مستندا في ذلك على مقتضيات الفصل 37 من هذا الظهير.
ولعل هذه القاعدة سيستمر العمل بها من قبل القضاء، باعتبار أن قانون التحفيظ الجديد 07.14 لم يحسم في هذ ا الأمر، بمعنى لم يوضح صراحة بأن الطرف الحائز سواء كان طالبا للتحفيظ أو متعرضا غير ملزم بالإثبات ، ولا يخفى على أحد منا مدى تنافي هذه القاعدة التي أرسى عليها القضاء مع أبسط مبادئ الإثبات في الفقه الإسلامي.
عموما على القضاء المغربي أن يتراجع عن توجهه باعتباره قسمة ضيزى في توزيع عبء الإثبات .
ثانيا: قاعدة إصدار حكم يفصل بين المتعرض وطالب التحفيظ
وهذه القاعدة مفادها أن المحكمة الابتدائية لا يجوز لها أن تبت في موضوع حقوق متعرض ضد متعرض آخر والا ستكون قد تجاوزت اختصاصها، بمعنى عليها أن تتقيد بقاعدة عدم الفصل بين المتعرضين ، وتستشف هذه القاعدة من مقتضيات الفقرة الثانية من الفصل 37 من قانون التحفيظ وتجدر الإشارة إلى أن مشروع قانون التحفيظ لسنة 1997 تراجع عن قاعدة عدم أحقية محكمة التحفيظ للفصل بين المتعرضين ، بحيث ورد في الفقرة الأولى من مادته السادسة ما يلي: “تبت المحكمة فيما يدعيه المتعرضون وفي مواجهة بعضهم البعض وترجح بين الأدلة المقدمة إليها من قبل الأطراف طبقا لقواعد الإثبات المعمول بها شرعا وقانونا”.
والرأي فيما أعتقد أن هذه القاعدة لن تلعب دورها في حماية الملكية العقارية فهي قاعدة لا تتناسب مطلقا مع الأثر التطهيري لقرار التحفيظ ، وتطرح مشاكل عملية لا تعد من بينها:
– أن الحكم الصادر لا يكتسب حجية المقضي به وهذا يحول دون تصفية النزاع بصفة نهائية بخصوص العقار المعني بالأمر، إذ أن المتعرض الذي حكم له بصحة تعرضه لا يكون بمنأى عن تعرض المتعرضين الآخرين على مطلب التحفيظ رغم أنهم سبق وأن ظهروا إلى جانبه في مسطرة تحفيظ سابقة وبخصوص نفس الموضوع ([2])، وبهذا ستجد المحكمة نفسها من جديد أمام نفس الأشخاص حول نفس القضية ، لا لشيء إلا لأنها لم تتمكن من الفصل بين المتعرضين وسيطيل هذا ولا شك من إجراءات ومن أمد النزاع ([3]).
وتنفيذ هذه القاعدة سيكون له تأثير على الاستثمار إذ سيؤدي من دون شك إلى إطالة أمد النزاع ([4])،
– صدور أحكام متضاربة مما يضر بحقوق المتعرضين ، ويؤخر حصولهم على رسم عقاري نهائي غير قابل للطعن ([5])،
– صدور مجموعة من الأحكام القضائية التي تعارض في منطوقها الأمر الذي يؤدي إلى خلق إشكالات على مستوى تنفيذها.
وللأسف رغم جميع هذه السلبيات التي تعاني منها هذه القاعدة احتفظ بها قانون التحفيظ الجديد 07.14، مع أنه كان الأجدر به أن يحتفظ على الأقل بما ورد في المادة 66 من مشروع قانون التحفيظ العقاري لسنة 1997 ، حيث أن المقتضيات القانونية التي جاءت بها هذه المادة أجازت للمحكمة البت فيما يدعيه المتعرضون وفي مواجهة بعضهم البعض ، وهذا يعد من أهم إيجابيات مشروع قانون التحفيظ لسنة 1997 الملغى لأن ذلك سيساهم في تقليص أمد الخصومة وبالتالي تأسيس الرسم العقاري في اسم من يستحقه على أساس أن إطالة أمد النزاع قد يؤدي إلى فتح الباب على مصراعيه أمام تقديم التعرضات الكيدية الأمر الذي قد ينتج عنه اتخاذ المحافظ قرار التحفيظ لفائدة غير الملك الحقيقي للعقار بفعل التلاعبات وكيد المتعرضين ، وفضلا عن ذلك قرار التحفيظ يجب أن يكون قائما على إجراءات تحفيظ في منتهى الدقة والإيجابية ، والاعتدال أي لا تكون إجراءات التحفيظ طويلة ولا مختصرة لأنه في الحالتين قد تضيع الحقوق بلا رجعة ، فخير هذه الإجراءات أوسطها حماية للملكية العقارية.
الفقرة الثانية: إصدار حكم حضوري في مطلب التحفيظ
ألزم المشرع قانون التحفيظ الجديد قاضي التحفيظ العقاري بعدم التقرير بشأن مطلب التحفيظ ( أولا) وبإصدار حكم دائما حضوري (ثانيا ).
أولا : قاعدة عدم جواز إصدار حكم يقرر في مطلب التحفيظ
وهذه القاعدة مفادها أن على المحكمة الابتدائية أن لا تصدر حكما يقضي بصحة مطلب التحفيظ أو عدم صحته ، على أساس أن هذا الأمر هو من اختصاص المحافظ على الملكية العقارية ، الذي يرجع له وحده دون غيره النظر في قبول التحفيظ أو رفضه كلا أو بعضا ([6]).
وقاعدة عدم أحقية محكمة التحفيظ للتقرير في شأن مطلب التحفيظ هي مبدئيا من الممكن أن لا يجادل فيها أحد لأن المشرع المغربي يتبنى نظام التحفيظ الإداري ، وبالتالي فالمحافظ هو الذي لديه سلطة التقرير في شأن مطلب التحفيظ وليس القاضي العقاري ، غير أن ما تجدر الإشارة إليه هو أن منع المشرع المغربي للقاضي العقاري حتى من سلطة تقييم حجج طالب التحفيظ ، وتقدير درجتها الثبوتية لا يحمي الملكية العقارية ، فهو لا يتناسب مع الأثر التطهيري لقرار التحفيظ الذي يتطلب أن يكون مبنيا على إجراءات مسطرية تهدف إلى تحقيق مبدأ المساواة بين طرفي النزاع حتى يكون الرسم العقاري مطابقا ما أمكن للواقع، فكيف يعقل أن يكون حكم القضاء عادلا ومحققا لمبدأ المساواة والمشرع يلزمه بالبت في نزاع المتعرضين دون السماح له بتقييم مزاعم طالب التحفيظ فهذا مفاده أن المشرع المغربي يطلب من القضاء تحقيق المستحيل ، وهذا لا يجوز وللأسف رغم سلبية قاعدة عدم أحقية قضاء التحفيظ تقييم حجج طالب التحفيظ ، فقد احتفظ بها قانون التحفيظ الجديد 14-07 وبذلك تم التراجع -وللأسف الشديد- عن إقرار مشروع قانون التحفيظ لسنة 1997 إمكانية ترجيح المحكمة بين أدلة الأطراف المتنازعة وفق قواعد الإثبات المعمول بها شرعا وقانونا.
وعموما أتمنى أن يقتدي المشرع المغربي بالمشرع الليبي ([7]) الذي هو كذلك أخذ بنظام التحفيظ الإداري إلا أنه لم يأخذ بقاعدة عدم أحقية القضاء لتقييم حجج طالب التحفيظ.
ثانيا: إصدار الحكم دائما حضوري
ومفاد هذه القاعدة أن المحكمة الابتدائية عليها أن تصدر دائما في قضايا التحفيظ أحكاما حضورية ، ولعل هذا ما يفهم من الفصل 41 من قانون التحفيظ.
ولكن هل القاعدة من شأنها أن تلعب دورا في حماية الملكية العقارية؟
صحيح أن حجية إجراءات التحفيظ المتسمة بالعلانية والإشهار جعلت مشروع قانون التحفيظ الجديد 14-07 ينص على أن جميع الأحكام تكون حضورية في مادة التحفيظ ([8])، ولكن وصف هذا الحكم دائما بأنه حضوري حتى في غياب الأطراف المعنية له وجهان أحدهما إيجابي يكمن في استبعاد الإجراءات المسطرية على أساس أنه إذا وصف الحكم بأنه غيابي فيجب تنفيذ مسطرة القيم ، وقد لوحظ أن الأطراف ذوي النيات السيئة يلجؤون إلى الطعن في إجراءات التبليغ بهدف تحقيق هذه الغاية أي إطالة أمد المسطرة ([9])، وكما هو معلوم أن المطالبة بها فيها مضيعة للحقوق ، أما الجانب السلبي فهو أن وصف الحكم بمثابة الحضوري سيمنع تطبيق مسطرة القيم وعدم التمكن من تطبيق المسطرة قد ينتج عنه ضياع الحقوق بلا رجعة إذا لم يتم تبليغ طرفي النزاع أو لم يتحقق ذلك لسبب من الأسباب كمثلا مغادرة العنوان المصرح به.
قد يقال بأن الطرف المعني هو الذي يتحمل مسؤولية عدم تبليغه على أساس أن العناوين المضمنة بالملف يتم الإدلاء بها من طرف الخصوم ، فبالنسبة لطالب التحفيظ يتعين عليه تقديم تصريح للمحافظة يتضمن مجموعة من البيانات منها تحديد محل السكن أو تعيين الموطن المختار كما أن المتعرض عندما يقدم تعرضه يدلي بعنوانه بمحضر الحضور ([10]).
والرأي فيما أعتقد أنه مادام أن مشرع قانون التحفيظ يأخذ بمبدأ أو قاعدة نهائية قرار التحفيظ وأن هذه القاعدة يتطلب أن تكون قائمة على إجراءات كفيلة بحماية الحقوق كان عليه أن ينص على أن الأحكام يجب أن تصدر في جلسة عمومية كما نص المشرع التونسي ([11]) باعتبار أن نظام التحفيظ أساسه الإشهار، ثم يوصف الحكم أنه حضوري فقط في حالة حضور الأطراف وإذا غاب أحدهما فيوصفه على أنه غيابي في حق الطرف الغائب كما هو الشأن بالنسبة للمشرع اللبناني حتى يتمكن من تنفيذ مسطرة القيم لما فيها من ضمانة للحقوق ،ولكن مع تفعيل هذه المسطرة ، حتى لا تكون مساهمة في إطالة إجراءات التحفيظ.
المطلب الثاني:
دور قواعد تبليغ وتنفيذ الحكم في حماية الملكية العقارية
سنتناول هذا المطلب في فقرتين ، نخصص الفقرة الأولى لدراسة دور قواعد تبليغ الحكم الفاصل في نزاعات التحفيظ في حماية الملكية العقارية ونخصص الفقرة الثانية لدراسة دور قواعد تنفيذ هذا الحكم في تحقيق هذه الحماية.
الفقرة الأولى: دور قواعد تبليغ الحكم في حماية لملكية العقارية
إذا كان لقواعد تبليغ الحكم الفاصل في نزاع التحفيظ جوانب إيجابية ( أولا) فإن لها كذلك جوانب سلبية (ثانيا) الأمر الذي يجعلها قاصرة عن مباشرة الدور الفاعل في حماية الملكية العقارية.
أولا : القواعد الإيجابية لتبليغ الحكم
وهكذا فالقواعد الإيجابية لتبليغ الحكم الفاصل في نزاع التحفيظ العقاري يتجلى لنا فيما يلي:
– تحديد أجل لتبليغ الأحكام ([12])، فالمشرع المغربي لم يحدد أجلا معينا لتبليغ الأحكام في قانون المسطرة المدنية ، حيث اكتفى في الفصل 53 بوجوب التبليغ بمجرد الطلب ، فهذا الموقف دليل على قناعة قانون التحفيظ بمبدأ أهمية حق الملكية وخطورة عدم إخضاعه لقواعد تبليغ جديرة بحمايته،
– تحديد أجل قصير لتبليغ الأحكام ، لأن من شأن ذلك أن يساهم في تسريع وتيرة التحفيظ ، وطبعا في حماية الملكية العقارية ، فهو أجل محدد في 8 أيام وعليه يكون المشرع المغربي قد تفوق بهذا الخصوص على المشرع اللبناني الذي حدد أجل تبليغ الحكم في 15 يوما ([13]) وهو أجل أطول من الأجل الذي حدده المشرع المغربي.
لكن لابد من الإشارة إلى أنه رغم صراحة المشرع المغربي إلا أن القضاء وللأسف الشديد لا يحترم هذا الأجل ([14])، فهو يتجاوزه بأيام وأسابيع إن لم تكن شهورا نظرا لكثرة الأحكام الصادرة وقلة الإمكانيات وغياب قضاء عقاري متخصص أو عدم تحديد المشرع جزاء على عدم احترامه وعليه نرجو أن يتم الأمر كما نص عليه القانون ويحترم الأجل المذكور.
وهكذا يكون إقرار المشرع لأجل قصير لتبليغ الأحكام في قضايا التحفيظ لا فائدة منه مادام هو معطل من الناحية العملية.
ثانيا: القواعد السلبية لتبليغ الحكم
يمكن تلخيص هذه القواعد فيما يلي:
– التراجع عن المقتضى القانوني الوارد في ظهير التحفيظ الملغى ([15]) والذي كان يقر بأن ينص التبليغ على حق مباشرة استئناف الحكم الصادر،
– النص على تبليغ ملخص الحكم بأكمله ، وللأسف يكون قانون التحفيظ الجديد احتفظ بنفس المقتضى الوارد في ظهير التحفيظ الملغى وكان من الأجدر النص على تبليغ الحكم بأكمله كما هو الشأن بالنسبة لمشروع قانون التحفيظ لسنة 1997الملغى،
– عدم نص المشرع في الفصل 40على تلك البيانات التي نص عليها الفصل 50 من قانون المسطرة المدنية أو على الأقل الإحالة عليها مع أن لهذه البيانات لها أهمية كبيرة في تبليغ الأحكام القضائية خاصة وأن القضاء المغربي ذهب إلى عدم جواز تطبيق القواعد العامة وحث على ضرورة إعمال فقط مقتضيات الفصل 40من ظهير التحفيظ في تبليغ الأحكام الصادرة في مادة التحفيظ ([16])،
– عدم الإشارة إلى كيفية تبليغ المؤسسات العمومية ، غير أن المشرع اللبناني يحسب له تجاوز هذا الإغفال ([17])، كذلك يحسب له إعفاء التبليغ من الرسوم ([18]) لأن هذا الأمر فيه تسهيل للإجراءات للوصول إلى أهم نتيجة ألا وهي حماية حق الملكية.
الفقرة الثانية: دور قواعد تنفيذ الحكم في حماية الملكية العقارية
سنكتفي من خلال هذه الفقرة بالوقوف عند أهم قاعدة سلبية لتنفيذ الحكم الصادر في قضايا التحفيظ العقاري ، وهي إعطاء المحافظ تنفيذ الحكم العقاري سلطة تحفيظ العقار من عدمه ([19]) فهو الذي ينفذ القرار الذي يراه مناسبا والأجدر بالمشرع منح المحافظ تنفيذ الحكم وفق ما قرره القضاء، وهذا هو التوجه الذي سار عليه المشرع الليبي فهو يخول للسيد المحافظ سلطة تنفيذ الحكم وفق ما قررته اللجنة المختصة بالفصل في الاعتراضات والمكونة من القاضي رئيسا والمحافظ عضوا والمهندس الفني كذلك عضوا.
خاتمة
يتضح من خلال هذه الدراسة أن قانون التحفيظ الجديد 14-07 لازال يحتفظ بقواعد أحكام التحفيظ التي من شأنها أن تقف كعقبة أمام حماية الملكية العقارية ، وباعتبار أن قانون التحفيظ لم يمر على ميلاده سوى مدة معدودة فلا يعقل أن نطالبه بإدخال تعديلات جديدة ،وبالتالي لا يبقى أمامنا سوى أن نعول على قضاء التحفيظ لتطبيق روح قانون التحفيظ العقاري الجديد على مستوى المقتضيات القاصرة عن حماية الملكية العقارية.
[1] المغير والمتمم بمقتضاه الظهير الشريف الصادر بتاريخ 9 رمضان 1331، (12 غشت 1913) المغلق بالتحفيظ العقاري ، منشور بالجريدة الرسمية عدد 5998 ،بتاريخ 27 ذو الحجة 1432 (24 نونبر 2011) .
[2] ينظر محمد ناجي شعيب: صلاحية محكمة التحفيظ للبت فقط ووجوبا في حدود التعرضات “تحليل وتعليق “، مجلة التحفيظ العقاري ،العدد الرابع ، يونيو 1993 ، ص . 9 .
[3] ينظر محمد خيري : قضايا التحفيظ العقاري في التشريع المغربي، مطبعة المعارف الجديدة ، الرباط ، 2009، الطبعة الخامسة ، ص. 275
[4] ينظر عبد الواحد حمداوي: الإشكالات المرتبطة بمسطرة التحفيظ وتأثيرها على الاستثمار، ندوة العقار والاستثمار، منظمة من طرف وحدتي التكوين والبحث لنيل الدكتوراه ودبلوم الدراسات العليا المعمقة في قانون العقود والعقار بكلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، جامعة محمد الأول بوجدة ، بتاريخ 19 /20 ماي 2006، مطبعة النشر الجسور، الطبعة الأولى ، 2007، ص. 108.
[5] ينظر فاطمة الحروف : حجية القيد في السجل العقاري ، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا في القانون الخاص ، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية ، الرباط ، السنة الجامعية 1993 /1994 ، ص . 126.
[6] هذه المقتضيات هي كذلك تستشف من مقتضيات الفقرة الثانية من الفصل 37 من قانون التحفيظ الجديد 14/07 وهي نفس المقتضيات التي كان منصوص عليها في الفصل 37 من ظهير التحفيظ العقاري .
[7] المادة 16 من القرار رقم 12 لسنة 1988 .
[8] من الثابت أن الحكم الذي يقبل الاستيناف لا يقبل التعرض وأن الحكم الذي يقبل الاستيناف فيكون دائما حضوريا والفصل 41 من قانون التحفيظ الجديد 14 -07 نص على أن الحكم الفاصل في نزاع التحفيظ قابل للطعن بالاستيناف .
[9] ينظر جيلالي بوحبص: مقالات في القانون العقاري وقانون البناء ، دار القلم للطباعة والنشر، الطبعة الأولى 2006، ص . 9 .
[10] يراجع جيلالي بوحبص ، نفس المرجع ونفس الصفحة.
[11] فقد ورد في الفصل 368 من مجلة الحقوق العينية التونسية ما يلي: ” جميع أحكام المحكمة العقاري يقع صدورها بجلسة عمومية “.
[12] ينظر الفصل 40 من القانون التحفيظ 07.14.
[13] تنظر المادة 32من القرار 186 الخاص بالتحديد والتحديد الاختياري .
[14] يرجع محمد خيري ، مرجع سابق ، ص. 238.
[15] ينص الفصل 40من مسطرة التحفيظ الملغى على أنه:” بمجرد صدور الحكم وعلى أبعد حد خلال مدة لا تتجاوز ثمانية أيام يبلغ ملخصه إلى طالب التحفيظ والى جميع الأطراف في عناوينهم المختارة ، وينص هذا التبليغ على أنه في الإمكان طلب الاستناف داخل الآجال المقررة في الفصل 226 وما بعده من الظهير الشريف المتعلق بالمسطرة المدنية “.
[16] قرار صادر عن المجلس الأعلى تحت رقم 1100 بتاريخ 1999 /05 /16 ، ملف مدني رقم 1140 / 89، أورده محمد زلايجي: مساهمة القضاء المغربي في تطوير قواعد التحفيظ العقاري ، المجلة المغربية للمنازعات القانونية ، عدد 2008-8/7، ص . 43.
[17] تنظر الفقرة الرابعة من المادة 32 من القرار 186 الخاص بالتحديد والتحرير الاختياري .
[18] تنظر الفقرة الأخيرة من المادة 32 من القرار 186 الخاص بالتحديد والتحرير الاختياري .
[19] يتخذ منطوق الأحكام القضائية العبارة التالية “إحالة الملف على السيد المحافظ لاتخاذ المتعين “.
