علي ضوء القانون رقم 07.14

عبد العزيز عاكف

المحافظ رئيس مصلحة المحافظة العقارية بتطوان

مقدمه:

كشفت التجربة عن أهمية المزايا التي يوفرها نظام التحفيظ العقاري وقوة المبادئ الأساسية التي يقوم عليها ومنها الصبغة النهائية للرسم العقاري وعدم قابليته للطعن والتوازن الذي أقره المشرع بين الإشهار الموسع للإجراءات المسطرية ومبدأ التطهير القانوني والمادي للعقار وكذا الأثر الإنشائي والقوة الثبوتية للتقييدات المنجزة علي الرسم العقاري علاوة علي ما يوفره من ضمانات لفائدة المؤسسات المالية. وإذا كانت مبادئ هذا النظام ومزاياه قد جعلت من الاحتفاظ به ضرورة ملحة ومن تعميمه وتطويره هدفا أساسيا، فإن بعض مقتضيات الظهير التأسيسي المؤرخ في 12 أغسطس 1913 والتي استمر العمل بها ما يناهز قرنا من الزمن قد أصبحت غير مسايرة للواقع الحالي بالنظر إلى التطورات الإجابية التي عرفتها بلادنا علي جميع المستويات وفي جميع الميادين الاقتصادية منها والاجتماعية والإدارية.

ويتجلى ذلك في تعقيد الإجراءات المسطرية وطول مدة الإنجاز مما دفع بالمشرع إلى التفكير في إدخال تعديلات على الظهير التأسيسي وذلك بتغيير وتتميم 63 فصلا، نسخ وتعويض 28 فصلا تتميم وإضافة 23 فصلا ونسخ 18 فصلا وكذا نسخ مقتضيات الظهير الشريف المؤرخ في فاتح يونيو 1915 المتعلق بالمقتضيات الانتقالية لتطبيق الظهير المتعلق بالتحفيظ العقاري. وبعد مجهود استمر حوالي عقدين من الزمن توجت المجهودات المبذولة من طرف المشرع المغربي بصدور الظهير الشريف رقم1-11-177 الصادر بتاريخ22 نونبر2011 بتنفيذ القانون 07.14 المغير والمتمم بمقتضاه ظهير 12 أغسطس 1913 المتعلق بقانون التحفيظ العقاري.

ورغم حداثة صدور هذا القانون وقصر فترة العمل به سنحاول تسليط الضوء على بعض الجوانب العملية التي شملها التعديل وكذا التعرف على نجاعة مقتضياته الجديدة واستجابتها للمتطلبات الملحة في التصدي للمشاكل التي كانت قائمة في ظل القانون المعدل وذلك من خلال العناصر الآتية:

اولاً: مستجدات ذات طابع عام

1) وضع تعريف دقيق لمفهوم التحفيظ العقاري وذلك تفاديا للتضارب الذي كان سائدا عند تطبيق مقتضيات الفصل 361 من قانون المسطرة المدنية بين التوجه القضائي وتوجه إدارة المحافظة حيث نص الفصل الأول من القانون 07.14 أن التحفيظ العقاري يشمل كافة الإجراءات المسطرية وكذا التقييدات على الرسوم العقارية أخذا بمفهوم النص الواسع،

2) في إطار سياسة الدولة من أجل تقريب مصالح المحافظة العقارية من المواطنين عملت علي مطابقة دائرة نفوذ المحافظة العقارية مع التقسيم الإداري للمملكة وذلك عن طريق إمكانية إحداث محافظة أو عدة محافظات ما دعت الضرورة داخل إقليم واحد طبقا لمقتضيات الفصل 9 من القانون 07.14

3) اقتصار الطعن القضائي في مادة التحفيظ العقاري علي الاستئناف والنقض فقط وفق الفصل 109.

ثانيا: المقتضيات المتعلقة بمسطرة التحفيظ

1) الإشهار:

في إطار توسيع دائرة الإشهار الذي يعتبر العمود الفقري لنظام التحفيظ العقاري أقر المشرع توسيع دائرة الإشهار وذلك بإضافة رؤساء المجالس الجماعية كجهة مختصة في تعليق الإعلانات عن الإجراءات المسطرية من خلاصة المطالب وخلاصة الإصلاحية والإعلانات عن انتهاء التحديد وغيرها من الإجراءات التي تتطلب عملية الإشهار، وبالمقابل تم الاستغناء عن شهادة التعليق التي كانت تشكل عرقلة في وجه الإسراع بالإجراءات المسطرية والإقتصار فقط بالإشعار بالتوصل.

2) عملية التحديد المؤقت:

تعتبر عملية التحديد المؤقت عملية هندسية وقانونية في آن واحد وهي أهم المراحل التي يخضع لها العقار فهي عملية تقنية تتمثل في تجديد معالم العقار ووصف دقيق لحدوده ومشتملاته ، وقانونية حيث يتم تحرير محضر لهذه العملية بعين المكان من طرف المهندس المساح الذي يقوم مقام المحافظ وبالمناسبة يستمع إلى كافة الأطراف الحاضرة بمن فيهم المتدخلون في المسطرة وأصحاب الحقوق العينية والفضوليون ويتلقى التصريحات بالتعرضات ويقوم بتدوينها في محضر ملحق ، وقد احتفظ المشرع بالقوة الثبوتية والحجية القانونية لهذه المحاضر حيث تعتبر بمثابة وثيقة رسمية ولا يطعن فيها إلا بالزور الفصل 36 من القرار الوزيري المؤرخ في 03 يونيو 1915 وهو ما كرسه الحكم الصادر عن ابتدائية الناضور رقم 82 الصادر بتاريخ 26 فبراير 2007 والجدير بالذكر أن من بين المستجدات التي جاء بها القانون 14.07 أنه أوكل إلى السيد وكيل الملك تسخير القوة العمومية قصد مآزرة المهندس المكلف بعملية التحديد وذلك بناءا علي طلب من المحافظ أولمن له مصلحة (الفقرة الأولى من الفصل 20) وهذا من شأنه ضمان تنفيذ عملية التحديد في الوقت المحدد لها.

3) المقتضيات الجديدة المتعلقة بالتعرض على مسطرة التحفيظ

أ– حصر الجهات التي تتولى تلقي التعرضات:

من المستجدات التي تضمنها القانون الجديد حصره للجهات التي يمكنها تلقي التعرضات فبعد ما كان بالإمكان للمتعرض تقديم تعرضه أمام المحافظ أو المهندس المكلف بالتحديد أو القائد أو رئيس المحكمة أصبح المتعرض ملزما بتقديم تعرضه فقط أمام المحافظة العقارية أو أمام المهندس أثناء قيامه بعملية التحديد بعين المكان ، وقد كان هذا الإجراء أكثر تناغما مع التعديل الجديد المتعلق بالاستغناء عن شهادة التعليق وتعويضها بالإشعار بالتوصل وكذا تبسيط الإجراءات بالنسبة للمتعاملين في توحيد الجهة المختصة في قبول التعرضات وتخفيف العب ء عن السادة رؤساء المحاكم ورجال السلطة.

ب– فتح إمكانية التعرض على حق تم إيداعه طبقا لمقتضيات الفصل48:

لقد عمل المشرع بمقتضى القانون 07.14 على توسيع إمكانية التعرض وتعدد حالاته فتمت إضافة إمكانية المنازعة في حق تم إيداعه طبقا لمقتضيات الفصل 84 من قانون التحفيظ العقاري حيث ظل المستفيد من هذا الإيداع في منآ من إمكانية المنازعة في حقه وعلى الخصوص عندما يكتسب هذا الأخير كافة العقار وتظل الإجراءات سارية في اسم طالب التحفيظ الأصلي ، حيث لم يكن المستفيد من هذا الإيداع يعتبر طرفا من الأطراف فلم يكن يكتسي لا صفة طالب تحفيظ ولا متعرض ، إلا أن الصعوبة العملية التي يمكن أن تثار في هذا الإطار في نظرنا المتواضع هوتوارد إيداع من هذا القبيل بعد إحالة مطلب التحفيظ علي القضاء للبث في التعرضات القائمة به تقدم متدخل بطلب تعرض وفق المقتضى الجديد وأنه لا مجال لتفعيل مقتضيات الفصل 29 في هذه الحالة لكون الملف قد سبق أن أحيل على المحكمة وأن إمكانية قبول التعرض الاستثنائي لم تعد متاحة للسيد وكيل الملك حسب التعديل الجديد. فيكون بذلك مطلب المتعرض عرضة للضياع.

ج– فرض أجل محدد لإيداع الوثائق والحجج وأداء الوجيبة القضائية على المتعرض :

لقد نص الفصل 32 من ظهير التحفيظ على إلزام المتعرضين بضرورة إيداع السندات والحجج المدعمة لتعرضهم وكذا أداء الواجبات القضائية وحقوق المرافعة وذلك قبل انصرام الشهر الموالي لانتهاء أجل التعرض تحت طائلة اعتبار التعرض لاغيا وكأن لم يكن، وقد تصدى المشرع بذلك لظاهرة التعرضات الكيدية والتعسفية التي تؤدي إلى إطالة أمد تصفية مطالب التحفيظ حيث لم يبقى حق الخيار الذي كان متاحا للمحافظ بين الإبقاء علي التعرض أو الغائه حسب ما كان منصوص عليه في الفصل 32 في حلته السابقة.

كما فرض المشرع في الفقرة الأخيرة من نفس الفصل على المحافظ توجيه الملف إلى المحكمة داخل أجل 3 أشهر من تاريخ انتهاء إجراءاته.

د– مقتضيات جديدة تتعلق بالتعرض الاستثنائي استنادا للفصل 29:

بعد انقضاء المدة المنصوص عليها في الفصل 24 و27 من ظهير التحفيظ العقاري فإنه لا يمكن قبول أي تعرض باستثناء ما هو منصوص عليه في الفصل 29 من ظهير التحفيظ العقاري هذا الأخير خضع لتعديل مهم استهدف إعادة النظر في مقتضياته على الشكل التالي:

– حصر الجهة المختصة في تلقي التعرضات في المحافظ وحده،
– النص صراحة علي إمكانية قبول التعرض الاستثنائي ولو لم يرد على المطلب المعني أي تعرض سابق،
– التزام صاحب التعرض الاستثنائي بتقديم الأعذار التي حالت دون تقديمه للتعرض داخل الأجل القانونية،

– النص صراحة على عدم قابلية قرار رفض التعرض الاستثنائي لأي طعن قضائي.

هـ: إجراءات البث في التعرضات وسلطة المحكمة بشأنها:

إن الإجراءات المسطرية رغم أنها مبدئيا إدارية ، إلا أنها في بعض الأحيان تبدأ إدارية وتنتهي قضائية وهي الحالة التي تتخللها تعرضات تقتضي إحالة الملف على المحكمة قصد البث فيها، وخلافا لما كان معمولا به سابقا يرى بعض الفقه أن المحكمة في ظل التعديل الجديد لم تعد ملزمة بالبث في كل تعرض اتجاه مطلب التحفيظ بشكل مستقل عن التعرضات الأخرى وإنها تكون مطالبة بالفصل في الادعاءات المقدمة ضد طالب التحفيظ وبين المتعرضين فيما بينهم وتحديد الجزء والنصيب المحكوم به لكل منهم في العقار موضوع التعرض وذلك بناءا على الفقرة الثالثة من الفصل 37 من الظهير المعدل.

وفيما يخص تطبيق الأحكام القضائية وتنفيذها فقد عرفت تعديلا مهما تم بمقتضاه تحديد المسطرة الواجب اتباعها مهما اختلفت أنواع التعرضات، وفي هذا الباب فقد نصت الفقرة الأخيرة من الفصل 37: “يقوم المحافظ علي الأملاك العقارية بالإعلان عن الحقوق المحكوم بها وفق الشروط والشكليات المنصوص عليها في الفصل 83” إلا أننا نتوقع بهذا الصدد مواجهة بعض الصعوبات العملية منها على سبيل المثال في حالة ما إدا قضت المحكمة بصحة التعرض الجزئي لم يتم تحديده ماديا لا أثناء المرحلة الإدارية ولا تفعيلا لمقتضيات الفصل 25 وكذا إذا قضت باستحقاق عدة متعرضين لحقوق مشاعة تفوق في قدرها كافة العقار وكذا عدم مبادرة المتعرضين للاستفادة من مقتضيات الفصل37حتى لا تبقى الأحكام القضائية بدون تنفيذ.

4) الرفض والإلغاء

رغم أن المشرع ألزم طالب التحفيظ بمتابعة الإجراءات المسطرية بعد إيداع مطلب التحفيظ استنادا للفصول 1 و 6 من ظهير التحفيظ إلا أن مجريات المسطرة قد خولت للمحافظ سلطة تقديرية واسعة النطاق إبان مراقبة سير الإجراءات قد تخرج العقار من دائرة التحفيظ وإعادته إلى ما كان عليه قبل دخوله إلى هذه المنظومة ، وعليه فإن قرار الرفض والإلغاء يلعبان دورا أساسيا في هذا النظام كلما توفرت القرائن القانونية عن عدم جدية طالب التحفيظ وتهاونه في متابعة الإجراءات أو عدم كفاية الحجج المدلى بها تدعيما للطلب، حيث أتاحت الفقرة الأولى من الفصل 23 على إمكانية إلغاء مطلب التحفيظ إذا لم يدل طالب التحفيظ بعذر مقبول داخل أجل شهر من توصله بالإنذار يبرر تغيبه عن عملية التحديد أو عدم قيامه بما يلزم لإتمامها.

كما أن الجديد في هذا الصدد هو إمكانية إلغاء مطلب التحفيظ طبقا لنفس الفصل عندما يتعذر إنجاز عملية التحديد لمرتين متتاليتين بسبب نزاع حول الملك تكريسا لمبدأ سلامة الإجراءات.

5) التحفيظ الإجباري

خلافا لمبدأ اختيارية التحفيظ المشار إليه سابقا فقد راهن المشرع على تعميمه وتوسيع نطاقه ورفع معدل العقارات المحفظة عبر التراب الوطني لما يراه في هذا النظام من مزايا جمة تحقيقا للسلم الاجتماعي واستقرار المعاملات العقارية وتقوية للضمانات العينية التي من شأنها جلب أكبر قدر من الاستثمارات الداخلية والخارجية، فقد عمل على سن قوانين من شأنها إخضاع العقارات إلى مسطرة التحفيظ الإجبارية وذلك استنادا للفرع السادس من هذا الظهير.

ثالثا: المقتضيات المتعلقة بالتقييدات على الرسوم العقارية

أ ) التقييد الاحتياطي
هو إجراء احترازي يقوم به صاحب حق عيني تعذر عليه تسجيله تسجيلا نهائيا لسبب من الأسباب ليضمن لنفسه إمكانية هذا التسجيل عند زوال المانع وقد ميز الفصل 85 من ظهير التحفيظ العقاري بين ثلاثة أنواع من التقييدات الاحتياطية وهي:

1) التقييد الاحتياطي بناءا على سند: وقد احتفظ المشرع الجديد بنفس المقتضيات السابقة.
2) التقييد الاحتياطي بناءا على أمر قضائي وفقا للفصل 86 من ظهير التحفيظ: وقد حدد المشرع مفعول هذا التقييد في ثلاثة أشهر من تاريخ صدوره وليس من تاريخ تقييده كما كان في السابق ما لم ينجز التقييد النهائي للحق فتكون هذه المدة قابلة للتمديد بأمر من السيد رئيس المحكمة المختصة شريطة تقديم دعوى في الموضوع ليمتد أثره إلى حين صدور الحكم النهائي ، واعتبارا لذلك يكون المشرع قد قلص مدة صلاحية التقييد المذكور إلى النصف.
3) التقييد الاحتياطي بناءا على مقال استنادا إلى الفصل 85 :يحق لكل شخص يدعي حقا علي عقار محفظ أن يطلب تقييدا احتياطيا استنادا لنسخة من مقال الدعوى مرفوعة أمام قضاء الموضوع وقد حصر المشرع مدة صلاحيته في شهر واحد ابتداءا من تاريخ تقييده ويتم التشطيب عليه بمجرد انصرام أجل الشهر المذكور ما لم يتم تمديده بناءا علي أمر قضائي صادر عن السيد رئيس المحكمة الابتدائية المختصة خلال نفس الشهر يمدده إلى غاية فض النزاع المعروض علي القضاء، وأن الجديد في هذا الإطار أن التشطيب على التقييدات الاحتياطية المقيدة بالرسم العقاري تتم بمجرد الإدلاء بأمر صادر عن رئيس المحكمة الابتدائية المختصة بصفته قاضيا للمستعجلات وذلك في إطار التصدي لظاهرة التقييدات الاحتياطية التعسفية أو الكيدية أوعن سوء نية الذي كان في مقدمتها التقييد الاحتياطي المبني علي مقال.

وأنه قد أصبح من الصلاحيات المخولة للمحكمة أن تقضي تلقائيا لفائدة الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية بغرامة مدنية لا يقل مبلغها عن 10 في المائة من قيمة العقار أو الحق المدعى به والكل دون المساس بحق الأطراف في المطالبة بالتعويض.

وباستقرائنا لحرفية الفصل85 نجده ينص علي ادعاء حق على عقار محفظ دون التنصيص على نوعية هذا الحق مما يثير اللبس فيما إذا كان الأمر يتعلق بالحقوق العينية فقط أو غيرها من الحقوق التي يمكن المطالبة بها، إلا أن الاجتهاد القضائي وكذا عموم الفقه يرى أن الأمر يتعلق بالحقوق العينية دون الحقوق الشخصية التي يمكن المطالبة بها بنهج مسطرة الحجز وهي كالتالي:

ب : الحجز التحفظي

وهو إجراء احترازي يهدف إلى المطالبة بالوفاء بالدين ينتهي حتما إما بالوفاء أو ببيع العقار بالمزاد العلني وقد ينتهي أيضا بصدور أوامر استعجالية مشمولة بالنفاذ المعجل الأمر الذي كان يطرح إشكالية مدى إلزامية الإدلاء بشهادة من كتابة للضبط للمحكمة المصدرة للحكم مفادها عدم وقوع أي تعرض أو استئناف ضده استنادا لمقتضيات الفصل 437 من قانون المسطرة المدنية.

إن هذه الإشكالية قد تم تجاوزها في إطار مقتضيات الظهير الجديد وخصوصا من خلال الفقرة الأخيرة من الفصل 87 حيث أصبحت هذه الأوامر نهائية ونافذة على الفور ويبقى السؤال مطروحا حول ما إن كان الأمر الصادر بالتشطيب على الحجز التنفيذي يقضي تلقائيا بالتشطيب على كافة التقييدات السابقة ذات الصلة بتحقيق الرهن الرسمي من رهن وحجز تحفظي وإنذار عقاري.

الخاتمة:

إن الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية في إطار مواكبتها للتطور الكبير الذي تعرفه بلادنا في جميع المجالات على تحديث هذا القطاع وذلك بإدخال المعلوميات في معالجتها اليومية للقضايا المعروضة عليها مما ساعد بشكل ملحوظ على تحسين الخدمات المقدمة لزبنائها كما وكيفا وساهم في خلق أرشيف معلوماتي أكثر أمنا وأخف وزنا وربما أطول عمرا من الأرشيف التقليدي المهدد بعوامل التآكل والإندثار وقد أسس المشرع لشرعية هذه الإجراءات الحديثة بمقتضي الفصل 106 من القانون الجديد.

المراجع المعتمدة:

1) قانون التحفيظ العقاري الجديد رقم 14.07.

2) منشورات مجلة الحقوق، سلسلة ” الأنظمة والمنازعات العقارية ” 7، حول عنوان “نظام التحفيظ العقاري في ضوء القانون رقم 14.07” ، 2012.

3) المذكرات والدوريات الصادرة عن السيد المحافظ العام في شأن مستجدات القانون 14.07.

4) تقرير لجنة القطاعات الإنتاجية لمجلس النواب حول القانون 14.07.