استرجاع أراضي الدولة الفلاحية أو القابلة للفلاحة

الأستاذ محمد القدوري

محام بهيئة المحامين بالرباط

1. من المعلوم أن الشفعة هي الحق المعطى لكل شريك على الشياع في أن يسترجع الحصة التي يبيعها شريكه، برمتها إن تم البيع لأجنبي غير شريك ولم يزاحمه باقي الشركاء في طلبه، أو جزئيا عندما يتم البيع لشريك، ويرغب هذا الشريك المشتري في التمسك بحصته من مشتراه، أو في حالة البيع لأجنبي وتزاحم أكثر من شريك على طلب استشفاع الحصة المبيعة؛ مع التذكير بأن طلب الشفعة يجب أن يشمل كافة الحصة المبيعة، إذ لا يجوز تبعيض الصفقة وطلب استشفاع جزء منها دون الجزء الآخر ولو كان المشتري من الشركا، لأن تبعيض الصفقة قد يجعل المشفوع منه – ولو كان شريكا محقا في طلب التمسك بنسبة حصته من مشتراه، أو كان أجنبيا من مصلحته أن يتمسك ولو بجزء من مشتراه- يوثر الدفع بعدم قبول الطلب برمته للتبعيض، على مجرد التمسك بمقدار حصته من المبيع المشفوع .

ومن المعلوم أيضا أن الشفيع يلزم بأن يدفع للمشفوع منه جميع ما خرج من يده بسبب شراء الحصة المشفوعة، ثمنا ومصاريف، وتوابع لازمة للشراء، وأن كل نقص في ذلك يعرض طلب الشفعة لعدم القبول، سيما عندما يتعلق الأمر بعقار محفظ تتوقف فيه ممارسة الشفعة على عرض كافة الثمن والمصاريف على المشتري، وإيداعها لصالحه بكتابة الضبط إن لم يقبل العرض العيني، قبل مباشرة الدعوى أمام القضاء للمطالبة بالمصادقة على العرض العيني والإيداع .

والشفعة إنما تمارس ضد البيع، سواء تم نقدا أو بمبادلة، ولا تمارس ضد العقود غير العوضية، كالهبة والصدقة وما جرى مجراهما، اللهم إلا إذا كان طالب الشفعة ينازع في طبيعة التصرف الذي وصفه المتعاملان بأنه عطية، ويتمسك بأنه بيع ضيع – عمدا- في صورة هبة أو صدقة، تهربا من الشفعة.

ومسألة الثمن التي يقع بها البيع، وبالتالي يقع بها الاستشفاع، تطرح عدة مشاكل، بعضها ناجم عن تصرفات الأطراف، كما في حالة الزيادة أو النقص صوريا في الثمن، وبعضها ناجم عن ظروف أخرى لا دخل لإرادة الأطراف فيها، كأن يكون البيع أبرم بشأن عقار محفظ في وقت كان فيه ثمن الحصة المبيعة منخفظا، ولا يعمد المشتري إلى تقييد شرائه على الرسم العقاري (الذي هو منطلق أجل الشفعة غالبا) إلا بعد سنين عديدة، فيعمد أحد الشركاء إلى استشفاع ذلك منه بثمن الشراء الذى يكون قد أضحى، بفعل الزمن، جد زهيد لا يكاد يعادل إلا نسبة ضئيلة جدا من القيمة الحالية للحصة المشفوعة.

هذا، ولما كان من المعلوم أن كثيرا من العقارات التي تم استرجاعها من قبل الدولة في نطاق ظهير 2 مارس 1973، تلفى عند مباشرة إجراءات استرجاعها فعليا بيد أشخاص مغاربة يتمسكون بأنهم اشتروها، قبل تاريخ الاسترجاع، من الأجانب الذين استرجعت منهم، فينشأ نزاع بين المعني بالأمر وبين الدولة – الملك الخاص، حول ما إن كان الشراء المتمسك به من قبل المعني بالأمر حقيقيا أو صوريا؛ وكان من المعلوم أيضا أن حسم مثل هذه النزاعات يعرض أولا على اللجنة الثلاثية المحدثة لهذا الغرض، التي يكون مقرها بالمديرية العامة للمحافظة على الأملاك العقارية (التي صارت الآن “الوكالة الوطنية للمحافظة على الأملاك العقارية “) فتقوم هذه اللجنة بدراسة وثائق المعني بالأمر وإبداء رأيها، سلبا أو إيجابا، في طلبه؛ وعندما يكون رأيها إيجابيا لصالح المعني بالأمر، تتم تسوية وضعيته بالنسبة للعقار المعني عن طريق تفويته إليه من قبل الدولة – الملك الخاص، إما بثمن رمزي ( 10 دراهم مثلا) أو بثمن متواضع لا مجال لمقارنته بالثمن الحقيقي للعقار المسترجع في سوق العقار، وذلك حسب ما تبديه اللجنة، وحسب نوع العقد الذي يربط المعني بالأمر بالمالك الأجنبي، وتاريخ ذلك العقد، والظروف التي أبرم فيها، والمبلغ الذي بذل المعني بالأمر لمالك العقار موضوع النازلة؛ وفي مثل هذه الحال، التي هي إبداء اللجنة رأيا إيجابيا لصالح حائز العقار، ورده إليه بثمن رمزي، لا يخلو:

إما أن يكون الحائز المعني شخصا واحدا، وهنا لا تثار أية مشكلة بشأن الشفعة.

أو يكون الحائز متعددا، أو يكون للأجنبي المسترجع منه العقار المعني شريكا في ذلك العقار غير خاضع لقانون الاسترجاع، فينصب إجراء الاسترجاع على حصة شائعة، وهنا قد تحدث مشاكل، منها:

• أنه عندما يكون حائزوا العقار موضوع الاسترجاع في نطاق ظهير 2 مارس 1973 متعددين ويتمسكون بأنهم اشتروه مجتمعين أو متفرقين من الأجنبي الذي وقع استرجاعه منه، وتوافق اللجنة الثلاثية على طلباتهم، وتحيلهم على المصلحة المختصة لتسوية الأمر معهم وإرجاع جزء من العقار إلى كل واحد منهم بحسب نسب شرائه، فإنه عند التسوية بشأن كل شخص على حدة تتم هذه التسوية عن طريق إبرام عقد تفويت بثمن رمزي أو متواضع كما ذكر، فيحدث – حتما – أن يسبق أحدهم صاحبه أو أصحابه إلى تقييد نصيبه المسواة وضعيته، في المحافظة العقارية كشريك على الشياع للدولة – الملك الخاص التي تظل مالكة على الشياع للأجزاء العائدة إلى باقي الأشخاص المعنيين بتسوية الوضعية، وهنا فإنه لما يعمد الشخص الثاني (وعند الاقتضاء : الثالث، والرابع .. ) إلى تقييد عقد التسوية المبرم بينه من جهته وبين الدولة – الملك الخاص، قد يعمد صاحبه الذي سبقه إلى تسوية وضعيته بالمحافظة العقارية إلى مطالبته بالشفعة، مع أن المبلغ الذي وقعت به التسوية قد يكون رمزيا لا يتعدى 10 درهم بينما القيمة التجارية للحصة موضوع التسوية قد تبلغ مئات الملايين من جهة، وهذا زيادة على أن الشخص الذي سوى وضعيته مع مصلحة الأملاك المخزنية، وصار مطلوبا بالشفعة، سبق أن اشترى الحصة موضوع التسوية من الأجنبي الذي استرجع منه العقار المعني، ودفع له في مقابل ذلك الشراء مبلغا يفوق ما تمت به التسوية مع الدولة – الملك الخاص، بعشرات وربما مئات المرات .
• أن مثل هذا النزاع قد يطرأ أيضا في الحالة التي يكون فيها العقار المسترجع عبارة مجرد حصة شائعة كان يملكها الأجنبي الخاضع لإجراء الاسترجاع، لمحي شركة شخص معربي، لا ينطبق عليه الاسترجاع، ثم يدعي شخص ثالث (أو أشخاص متعددون) أن الحصة المسترجة ملك له (أو لهم) فتتم نفسى المسطرة أعلاه للبت في منازعة من يعنيه (أو يعنيهم ) الأمر، وعندما تتم تسوية الأمر على النحو المذكور، ربما يطالب شريك الأجنبي المسترجع منه، بشفعة الأجزاء موضوع التسوية المذكورة، كن تمت لصالحه، إثر تقييد الحق موضوع المصالحة على الرسم العقاري .

ومثل الأمرين السابقين ما يطرح الأسئلة الآتية:

1. ما طبيعة التسوية التي تمت بين المشتري من الأجنبي، في نطاق الرأي الإيجابي للجنة الثلاثية المختصة للنظر في النزاعات الناشئة عن تطبيق ظهير 2 مارس 1973، وبين الدولة – الملك الخاص، وهل هي بيع أو مجرد تسوية ؟.
2. إذا كانت المعاملة بيعا، فما هو الثمن الذي تعتبر قد أنجزت في مقابه، أهو مجموع ما دفعه المعني بالأمر إلى الأجنبي الذي استرجع منه العقار مقابل شرائه منه، مضافا إليه ما دفعه إلى الدولة – الملك الخاص في نطاق مسطرة التسوية وما كلفه ذلك من مصاريف إلى غاية صدور القرار الإيجابي اللجنة وتسوية الأمر مع الدولة-الملك الخاص، أو هو أحد المبلغين فقط، وما هي مبررات الحل المقترح .
3. هل مثل هذه المعاملة خاضعة للشفعة؟
4. إذا كان الجواب الإيجاب، فما هو المقابل الذي يجب أن يدفعه الشفيع في مقابل استرداد الحصة المذكورة ؟.

لقد سبق أن عرض مثل هذا النزاع على القضاء، مرارا، ووصل التنازع بشأنه إلى المجلس الأعلى، غير أن موقف المجلس كان بشأن ذلك متناقضا، دون حسم الأمر بقرار يصدر عن جميع الغرف؛ مع بقاء الحلول المتناقضة التي أعطيت للحالات التي عرصت على القضاء قائمة، ولم يوجد لها ” علاج ” يضمد جراح المتضررين، وهكذا :

1. قضى في بعض مثل المعاملات المذكورة بأنها بيع قابل للشفعة، وأن الثمن الذي يجب على الشفيع أن يدفعه للمشفوع منه هو خصوص ما بذله المشفوع منه للدولة – الملك الخاص (ولو كان رمزيا )، دون ما بذله للأجنبي المالك السابق للعقار؛ وقد أسس المجلس الأعلى هذا الموقف على أن عقد التفويت المقيد بالمحافظة العقارية هو وحده الذي يجب أخذه بعين الاعتبار فيما يخص الثمن الذي يجب أن تتم به الشفعة، لكون ذلك البيع يكتسب الحجية في أشخاصه وفي سائر عناصره الأخرى بما في ذلك الثمن، ومن أمثلة هذا التوجه قرار المجلس الأعلى عدد 4754 الصادر يوم 98/07/15 في الملف المدني 97/3485 ، الذي علل بأن ” المحكمة كانت على صواب عندما اعتمدت في قضائها بالشفعة على عقد البيع المسجل على الرسم العقاري بتاريخ 28/04/87، ولم تعتد بعقد البيع المؤرخ في سنة 1960 لعدم تسجيله على الرسم العقاري “.

علما بأن هذا القرار محل طعن بإعادة النظر من قبل المشفوع منهم، بناء على أسباب منها أن قرار المجلس الأعلى موضوع الطعن بإعادة النظر لم يجب على جملة من الدفوع التي تضمنتها أسباب النقض ولا سيما ما تمسك به طلاب النقض بأنهم دفعوا الثمن الحقيقي للعقار موضوع النازلة لمالكه الأجنبي قبل أن يتم استرجاعه منه وأن ما بذلوه للدولة – الملك الخاص، لم يكن إلا تكملة لتصفية المعاملة معها، لغير أن المجلس الأعلى رفض الطلب المذكور بعلة أن “المراد بانعدام التعليل كسبب من أسباب إعادة النظر في قرارات المجلس الأعلى هو انعدامه بالمرة، لاكما ورد في السبب المعتمد في الطلب “، وذلك بقراره عدد 1968 الصادر يوم 10/05/2000 في الملف المدني 603/ 1/ 4/ 99 .

2.    بينما قضي في قضايا مشابهة بعدم الاستجابة لطلب الشفعة، بعلة أن ما يبذل للدولة – الملك الخاص في مثل المعاملة السابقة ليس ثمنا، ومن أمثلة القرارات الصادرة في هذا الاتجاه قرار المجلس الأعلى عدد 1340 الصادر يوم 08/04/04 في الملف المدني 1166/ 1/ 4/ 01، الذي بني على علة لم يثرها الأطراف ولم يشيروا إليها، وإنما أثارها المجلس الأعلى تلقائيا، وقال فيها ” يتجلى من عقد التفويت موضوع طلب الشفعة ومن مقال الطالبة نفسها أنهما نصا على أن الثمن الرمزي هو 10 دراهم في مقابل تفويت الدولة المغربية (الملك الخاص ) لجميع واجبها في العقار موضوع الدعوى، وفي عقارات أخرى، وبذلك فإن العقد هو تبرع لا شفعة فيه، وأن هذه العلة القانونية الصحيحة المستمدة من الوقائع الثابتة لقضاة الموضوع تؤدي إلى نفس منطوق القرار المطعون فيه “.

مع الإشارة إلى هذا القرار كان بدوره محل طعن بإعادة النظر، استدلت فيه طالبة إعادة النظر بقرار المجلس الأعلى السالف ذكره الذي وقف موقفا معاكسا، غير أن المجلس الأعلى رفض طلب إعادة النظر وعلل ذلك بأن “الثابت من قرار المجلس الأعلى المطعون فيه بإعادة النظر أنه جاء معللا، إذ جاء فيه ما يلي ” يتجلى من عقد التفويت موضوع طلب الشفعة ومن مقال الطالبة نفسها أنهما نصا على أن الثمن الرمزي هو 10 دراهم في مقابل تفويت الدولة المغربية (الملك الخاص ) لجميع واجبها في العقار موضوع الدعوى، وفي عقارات أخرى، وبذلك فإن العقد هو تبرع لا شفعة فيه، وأن هذه العلة القانونية الصحيحة المستمدة من الوقائع الثابتة لقضاة الموضوع تؤدي إلى نفس منطوق القرار المطعون فيه “، والطالبة اكتفت في السبب بمجرد مناقشة ذلك التعليل والبحث في مدى ملاءمته للقانون، وهو ما لا يشكل سببا من أسباب إعادة النظر في قرارات المجلس الأعلى التي لا تكون قابلة لذلك إلا في حالة عدم الجواب بالمرة على دفع أثير بعدم القبول أو عن وسيلة من وسائل النقض أو جزء من الوسيلة ” وذلك بقراره عدد 2698 الصادر يوم 2007/07/25في الملف المدني 3131 / 1/ 4 / 05.

وتجدر الإشارة إلى أنه سبق للمجلس الأعلى أن قرر، وبغرفتين، وفي أكثر من مناسبة:

1. أن “ما ورد في القرار المطلوب فيه إعادة النظر من كون الشركة بين الطرفين في … تبتدئ من سنة إلى غاية سنة، يعد فسادا في التعليل الناشئ عن تحريف الوثائق، المنزل منزلة انعدام التعليل. هذا من جهة، ومن جهة أخرى فإن اكتفاء القرار بالرد على الوسيلة الثانية المثارة من طرف الطاعن في مذكرة طلب النقض بمجرد قوله (مما تكون معه الوسيلتان غير مرتكزتين على أساس) يعد نقصانا في التعليل الموازي لانعدامه كذلك، مما يرض القرار المطلوب فيه إعادة النظر للرجوع فيه ” (قرار عدد 242 بتاريخ 15/02/1984 في الملف -80/80 قرارات الغرفة المدنية المتعلقة بقانون المسطرة المدنية، الصادر بمناسبة الذكرى الخمسين لتأسيس المجلس الأعلى، ص 91/ 97).
2. ” إن تعليل المجلس الأعلى غير السليم، يعتبر كانعدام التعليل يعرض قراره لإعادة النظر، … والقرار المطلوب إعادة النظر فيه حينما أشار إلى ما يفيد تعدد المستأنفين يكون قد أجاب بما هو مخالف للواقع، ويعد جوابه هذا بمثابة انعدام الجواب، مما يدخل في نطاق السبب، ويعرض القرار المطلوب إعادة النظر فيه للتراجع فيه ” (قرار عدد 277 صادر بتاريخ 14/02/89، عن غرفتين مجتمعتين، في الملف 80/325، المرجع السابق، الصحيفة 188/183 ).

ومع هذا، فإن قراري المجلس الأعلى، المتناقضين، محل هذا التعليق ذهبا مذهبا معاكسا، فيما يخص نوع وطبية التعليل الذي يجب أن تتأسس عليه قرارات المجلس الأعلى.

وهكذا كون، بالنسبة للقرارين الأنفين أمام موقفين متضاربين للمجلس الأعلى بشأن نازلتين متشابهتين.

ومن أجل إثراء المناقشة في هذا الموضوع الشيق، والغريب في نفس الوقت، ننشر هنا: نسخة من قرار المجلس الأعلى عدد 4754 مع نسخة من عريضة الطعن فيه بإعادة النظر، ونسخة من قرار المجلس الأعلى عدد 1968 الصادر في شأن الطعن بإعادة النظر المذكور.

• نسخة من قرار المجلس الأعلى عدد 1340، المناقض للقرار 4754 المذكور آنفا، مع نسخة من عريضة الطعن فيه بإعادة النظر، ونسخة من قرار المجلس الأعلى عدد 2698الصادر في شأن الطعن بإعادة النظر.

ونظرا لتضارب الموقفين، وتحقيقا للإنصاف، ولتوحيد العمل القضائي، يجدر:

أولا: بمن له الصفة أن يستعملوا ضد القرارين الذاهبين في إحدى التوجهين سالفي الذكر حق الطعن لفائدة القانون، في إطار الفصل 382 من قانون المسطرة المدنية،

ثانيا : على المجلس الأعلى أن يغتنم أقرب فرصة لعرض مثل هذا النزاع على مجموع غرفه لتوحيد الرأي فيه،

وها هي قرارات المجلس الأعلى موضوع النازلة، وعرائض الطعون التي صدرت في أعقابها، ضمن ست ” وثائق “.

الوثيقة الأولى:

نص قرار المجلس الأعلى عدد 4754 الصادر يوم 15/07/98 في الملف 97/3485 .

المجلس الأعلى

الغرفة المدنية

القرار عدد 4754

الصادر بتاريخ: 15 يوليوز 1998

في الملف عدد : 97/3485

وبعد المداولة طبقا للقانون

في شأن الفرع الأول من وسيلة النقض الأولى

حيث يؤخذ من القرار المطعون فيه، ومن بقية وثائق الملف، أن ………، …..، و…………أبناء …………….. تقدموا أمام المحكمة الابتدائية بالجديدة في مواجهة …….، و…….، …..، و……….، أبناء …. بمقال يعرضون فيه أنهم يملكون على الشياع مع الدولة المغربية ( الملك الخاص ) النصف في العقارات الآتية: 1) العقار المسمى …… الكائن بقبيلة ……. دائرة …… البالغة مساحته ….. هـ …….س ذي الرسم العقاري عدد ……. س، 2) العقار المسمى ……. الكائن بقرية …… دائرة …. البالغة مساحته ……هـو…….. ذي الرسم العقاري عدد ……..س، 3) العقار المسمى …….. الكائن بنفس عنوان العقار الثاني والبالغة مساحته …. هـ….. أرا و ….. س ذي الرسم العاري عدد …… س، وأن الدولة المغربية ( الملك الخاص ) فوتت بالبيع بواسطة مدير الأملاك المخزنية النصف الذي كان لها إلى المدعى علمهم بثمن قدره ……… درهما حسب العقد المصحح الإمضاء بتاريخ 1987/4/21 . وأن المدعين رغبة منهم في استشفاع المبيع قاموا بعرض الثمن والمصاريف على المدعى عليهم فرفضوا ذلك حسب الثابت من المحضر عدد 87/232 مما أدى بهم إلى إيداع المبلغ المعروض عليهم بصندوق المحكمة في الحساب رقم 1828حسب التوصيل عدد 1499المؤرخ في 24/4/1987 ملتمسين الحكم باستحقاقهم لشفعة النصف المبيع من يد المدعى عليهم، وبإفراغهم منه ومرفقين مقالهم بثلاث شهادات من المحافظة على الأملاك العقارية تتعلق بالرسوم العقارية موضوع الشفعة، وبما يفيد العرض العيني وبوصل الإيداع.

ويعد جواب المدعى عليهم بأن التفويت تم بقرار وزير المالية بتاريخ 24/3/1987 ، وبأن …… و…………………..اشتريا بعقد مؤرخ في 26/10/60 من المعمر ……… بثمن قدره ستون ألف درهم وإن ………… واخوته سجلوا بالرسوم العقارية بوصفهم مستفيدين من الظهير المؤرخ في 1963/9/26 المتعلق بالأراضي المسترجعة، وأن تخلي الدولة عن العقار موضوع طلب الشفعة لأصحابه الشرعيين لا يعتبر بيعا لكون الشراء من المعمر تم منذ 27سنة بضعف الثمن المعروض عليهم، وإن الدولة لم تحز بل تركت لهم الانتفاع به، ملتمسين الحكم بعدم الاختصاص، وبعد تعقيب المدعين بأن قرار السيد وزير المالية هو مجرد إذن للسيد مدير الأملاك المخزنية بإبرام عقد مع المدعى عليهم الذين حلوا بالرسوم العقارية محل الملك الخاص بالدولة بناء على عقد البيع، وأنه لا مجال للتشكيك في اختصاص المحكمة ومدلين بصورة لقرار استئنافي عدد 65/ 673، وبعد تعقيب المدعى عليهم بأنهم اشتروا هم والمدعون العقارات موضوع طلب الشفعة، وبعد إتمام البيع لهم تظلموا لدى الجهات المختصة فانتهى الأمر بتسوية النزاع، حيث تخلت الدولة عن تنفيذ القرار الاستئنافي المدلى به من طرف المدعين الشيء الذي يجعل القرار إداريا والثمن المشار إليه في عقد البيع ما هو إلا تعويض رمزي لتسوية النزاع، علما بأن بيوعات الدولة تتم عن طريق المزاد العلني، أصدرت المحكمة حكما قضت فيه باستحقاق المدعين لشفعة الشق المبيع المتمثل في نصف الأملاك موضوع الرسوم العقارية ……..س، ………..س، …….. س بعلة أن التفويت للمدعى عليهم تم عن طريق عقد بيع أبرموه مع الدولة المغربية في شخص مدير الأملاك المخزنية والتي يسري عليها في هذه الحالة القانون الخاص كباقي الأشخاص العاديين والاعتباريين وأن القرار الصادر عن وزير المالية هو مجرد إذن موجه إلى مدير الأملاك المخزنية لتمكينه من إبرام عقد البيع، وأن كافة الأفعال والاتفاقات التعاقدية الرامية إلى تأسيس حق عيني أو نقله إلى الغير أو الاعتراف به أو تفويته أو إسقاطه لا تنتج أي أثر ولو بين الأطراف إلا من تاريخ التسجيل بالرسم العقاري، وأن المدعين قد أثبتوا كافة العناصر والشروط للتصريح باستحقاقهم لشفعة الشق المبيع، فاستانفه المدعى عليهم، بانين استئنافهم على أن العقار موضوع الشفعة انتقل إليهم وإلى المستأنف عليهم بمقتضى عقد بيع واحد مؤرخ في 10/26 /1960 من طرف المعمر ” ….. ” وأن العارضين لم يسجلوا شراءهم بالرسوم العقارية إلا بتاريخ لاحق لتسجيل شراء شركائهم للتأخير الذي حصل في صدور قرار السيد وزير المالية، وأن المحكمة أصدرت الحكم المستأنف في غيبة ورثة …….. المدعى عليهم، وأن عبارة التفويت التي جاءت في العقد الذي بمقتضاه تمت تسوية الوضعية القانونية للعقار لا يقصد منها البيع وأن المبلغ المشار إليه بالعقد كمقابل لا يراد منه ثمن البيع بل تعويض عن تخلي الأملاك المخزنية عن العقار لهم.

وبعد جواب المستأنف عليهم بما يؤكد أقوالهم السابقة أصدرت محكمة الاستئناف بالجديدة قرارا قضت فيه بإلغاء الحكم المستأنف والحكم تصديا برفض الطلب بعلة أنه ثبت من العقد العرفي المؤرخ في 1960/10/26 أن …………….. و…………………….المدعى عليهم اشتريا الأملاك موضوع الرسوم العقارية محل النزاع من المعمر ” …………. ” بثمن قدره ستة ملايين سنتيم، وأنه سبق للطرف المدعى أن قاضي الطرف المدعى عليه بتاريخ 1983/7/20 من أجل إفراغه من الرسم العقاري عدد …………..، وصدر قرار استئنافي بتاريخ 85/6/12 الملف عدد 853/ 84 قضى بإفراغه من العقار المذكور، وعند تظلم الطرف المدعى عليه من ذلك صدر كتاب من مدير الأملاك المخزنية إلى رئيس دائرة الأملاك المخزنية جاء فيه : أن الدولة هي التي سمحت ………………..(المدعى عليه) بأن يستغل واجبه وأنها لا تجب أن ينفذ الحكم المشار إليه الذي ينصب على هذا الواجب بناء على طلب غير مؤسس صادر عن المالكين على الشياع معها …كما يتبين منه أنه يطالب بإبقاء ……………. بعين المكان إلى حين تسوية ملفه تبعا لموافقة اللجنة الوزارية وأنه عند تسوية وضعية الطرف المدعى عليه مع الدولة بتاريخ 87/4/21 طالبه الطرف المدعي بشفعة الأرض محل النزاع، وأن أوراق الملف وخاصة الأحكام الصادرة في الموضوع بين الطرفين تفيد أن الدولة لم تحز الملك موضوع الدعوى . وأن ما تقاضته مقابل تسوية الوضعية مع المدعى عليهم لا يعدو أن يكون مجرد تعويض رمزي لا عن تفويت، إذا التفويت وقع بمقتضى العقد العرفي المؤرخ في 26/ 10 / 1960 بالنسبة لطالبي الشفعة وبالنسبة للمطلوب ضدهم، وأن كل واحد من الطرفين أصبح مالكا للعقار المدعى فيه حسب حصته المفرزة مما يجعل طلب الشفعة غير وجيه، والحكم المستأنف في غير محله مما يتعين الغاؤه والحكم برفض الطلب، فطعن المستأنف عليهم في القرار المذكور بالنقض فأصدر المجلس الأعلى بتاريخ 25/10/1995 قرار تحت عدد 5446 قضى فيه بالنقض بعلة أن الثابت من وثائق الملف أن الدولة استرجعت في إطار الظهير الشريف المؤرخ في 2/3/1973 الحقوق المشاعة المحددة في ثلاثة أجزاء من أصل ستة أجزاء من العقارات ذات الرسوم العقارية عدد …….. وعدد …… وعدد …………….. والتي كانت على ملك ( ……………..) والتي كان قد باعها …………………………. الذي سمحت له الدولة باستغلال الأجزاء المذكورة إلى أن فوتتها له بمقتضى عقد عرفي مؤرخ في 21/4/1987 مقابل ثمن قدره ……. درهما سجل على الرسوم العقارية بتاريخ 1987/4/28، ولذلك فإن المحكمة عندما اعتمدت على عقد البيع الصادر من ………… رغم أن الدولة استرجعت منه ما كان يملكه من حقوق وسجلتها باسمها في الرسوم العقارية ثم فوتتها للطالبين لم تعلل قرارا تعليلا صحيحا ولم تجعل لما قضت به أساسا صحيحا من القانون الأمر الذي يعرض القرار المطعون فيه للنقض.

وبعد إحالة القضية على محكمة الاستئناف بالجديدة وتأكيد كل طرف لأقواله ومستنداته أصدرت المحكمة بتاريخ 11/3/1997 قرارا تحت عدد 56 / 97 في القضية العقارية ذات العدد 96/1737 قضت فيه بتأييد الحكم المستأنف بعلة أن العبرة في ظل العقار المحفظ بالحقوق العينية المسجلة به، بحيث أن كل حق عيني أو كل حق خاضع للتسجيل غير معلن عنه بصحيفه الرسم العقاري لا يعتبر موجودا حتى بين طرفيه، وأن المدعين مسجلون كملاك بنسبة النصف في الرسوم العقارية موضوع النزاع في شركة الملك الخاص للدولة حسب شواهد المحافظ المدرجة في الملف، وأن الملك الخاص في شخص ممثله فوت حقه المشاع وهو النصف للمدعى عليهم بمقتضى عقد عرفي مؤرخ في 21/ 4/ 87 سجل بالرسوم العقارية بتاريخ 87/4/28، وأن المدعين باشروا إجراءات الشفعة من عرض ثمن البيع ومصروفات العقد، وإيداع ذلك بصندوق المحكمة داخل أجل السنة حسب الوصل عدد 1499ضد مشترين لم يكن لهم حق عيني مسجل على العقارات المذكورة حتى يقال بأنهم مالكون قبل البائع لهم أي (الملك الخاص)، بل الثابت أن تقييدهم بالرسوم العقارية المذكورة بسبب البيع المراد شفعته وهو تصرف عوضي لا مجرد استدراك أو تعويض بدليل صياغة عقد البيع نفسه، وبالتالي فإن ما قصى به الحكم المستأنف جاء في مركزه القانوني ويتعين التصريح بتأييده، وهو المطلوب نقضه.

وحيث يعيب الطاعنون القرار المذكور بخرق قاعدة مسطرية أضر بأحد الأطراف خرق مقتضيات الفصل 335 من قانون المسطرة المدنية، ذلك أن الفصل المذكور ينص على أنه إذا اعتبر المستشار المقرر القضية جاهزة للحكم فمها أصدر أمرا بتخليه عنها، وحدد تاريخ الجلسة التي تدرج فيها القضية ويبلغ هذا الأمر للأطراف.

لكن، حيث أن عدم إصدار الأمر بالتخلي يترك الباب مفتوحا للأطراف للإدلاء بما قد يكون لديهم من حجج ووسائل وهذا في مصلحتهم، لذلك فالوسيلة غير جديرة بالاعتبار.

وفي شأن الفرع الثاني من نفس الوسيلة المتخذ من خرق مقتضيات الفصل 342 من قانون المسطرة المدنية، ذلك أن الفصل المذكور يوجب على المستشار المقرر تحرير تقرير في كل قضية أجري فيها بحث أو تحقيق، مع وجوب تلاوته، بمجرد النداء على القضية ما عد إذا اعفي من ذلك من طرف الرئيس وعدم معاوضة الأطراف، غير أنه بالرجوع إلى وثائق الملف لا نجد من بينها التقرير المكتوب الذي يجب أن يكون مستقلا عن القرار المطلوب نقضه رغم أن هذا الأخير يشير إلى وجوده .

لكن، حيث إن إشارة القرار المطعون فيه لعدم تلاوة المستشار المقرر لتقريره يفيد وجوده، فالفرع من الوسيلة بذلك غير جدير بالاعتبار.

وفي شأن الوسيلة الثانية المتخذة من عدم ارتكاز القرار المطعون فيه على أساس ذلك أن القرار المطعون فيه اعتمد في قضائه بالشفعة على أن الحقوق المطلوب شفعتها تم تفويتها بتاريخ 1987/4/21 في حين أن الطاعنين يملكون المطلوب شفعته منذ سنة 1960 أي أثر شرائهم له بمعية المطلوبين من مالكه الأول المعمر “اندري ” ومنذ ذلك التاريخ وهو يتصرفون إلى جانب المطلوبين، وبالتالي فلا وجود لأي ضرر حاصل أو محتمل مما ينفي الغاية التي من أجلها شرعت الشفعة وأن الذي يبرر أن البيع أنجز سنة 1962 الثمن الزهيد المنصوص عليه في بيع 1987 مما يضفي عليه صيغة التعويض فقط..

لكن، حيث يتجلى من القرار المطعون فيه، ومن بقية وثائق الملف أن العقار موضوع الدعوى هو عقار محفظ، ولذلك فإن المحكمة كانت على صواب عندما اعتمدت في قضائها بالشفعة على عقد البيع المسجل على الرسوم العقارية بتاريخ 1987/4/28 ولم تعتد بعقد البيع المؤرخ في سنة 1960 لعدم تسجيله على الرسوم العقارية المذكورة ولذلك فالوسيلة غير جديرة بالاعتبار.

وفي شأن الوسيلة الثالثة المتخذة من نقصان التعليل الموازي لانعدامه، ذلك أن القرار المطعون فيه لم يجب بما فيه الكفاية على دفوع العارضين وملتمساتهم.

لكن، حيث أن الوسيلة لم تبين ماهية الدفوع والملتمسات التي أثاروها أمام محكمة الموضوع ولم تجب عنها، الأمر الذي تكون معه الوسيلة غامضة وبالتالي غير مقبولة.

لهذه الأسباب

قضى المجلس الأعلى برفض الطلب وبتحميل أصحابه الصائر

وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بالمجلس الأعلى بالرباط، وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من السيد رئيس الغرفة أبو مسلم الحطاب رئيسا والمستشارين السادة : حمادي أعلام مقررا ومحمد النوينو ومحمد اعمرشا وعبد السلام البركي أعضاء، وبمحضر المحامي العام السيد عبد السلام حسي رحو وبمساعدة كاتب الضبط السيد عبيدي حمان .

الوثيقة الثانية:

نص عريضة الطعن بإعادة النظر في القرار المذكور.

عريضة من أجل طلب إعادة النظر في قرار المجلس الأعلى عدد 4754 الصادر يوم 98/7/15 لمحي الملف المدني عدد 97/3485 .

لفائدة: السادة ……………………………..

وروثة شقيقهم المرحوم………………………….، وهم:

أولاد:……………………………………….

الساكنين جميعا……………………………………..

الأستاذان اليطفتي والقدوري، المحاميان بالرباط

ضد: السادة: ……………………………………….

الساكنين جميعا ………………………………….

السيد الرئيس الأول للمجلس الأعلى،

السادة رؤساء الغرف والمستشارين الذين يتكون منهم المجلس الموقر.

أنهم بواسطة هذه العريضة يطلبون إعادة النظر في قرار المجلس الأعلى عدد 4754 الصادر يوم 15/7/98 في الملف 3458 القاضي برفض طلبهم الرامي إلى نقض القرار الصادر عن محكمة الاستئناف بالجديدة بتاريخ 97/3/11 في الملف العقاري 96/ 3/ 1737 القاضي بتأييد حكم ابتدائية الجديدة الصادر يوم 30/3/89 في الملف العقاري 87/ 214 فيما قضى به من استحقاق المطلوبين في إعادة النظر لشفعة الأجزاء التي اشتراها طالبوا إعادة النظر في العقارات ذوات الرسوم العقارية …………………. س و …………………………. س و …………………………. س .

فشكلا:

حيث إن هذه العريضة ستقدم وفق الأوضاع القانونية وترفق بوصل إيداع الضمانة المقررة، الأمر الذي يجعلها مقبولة شكلا.

وموضوعا:

خلاصة وقائع النازلة أن الأجنبي المسمى ……………………….الذي كان يقيم بالمغرب بمنطقة البير الجديد كان يملك ضيعة فلاحية مساحتها 62 آر و 8 سنتيار متكونة من ثلاث رسوم عقارية هي الرسم العقاري عدد 11198 س المسمى ……….. ومساحته 36 هـ و 8 س، والرسم العقاري عدد ……. المسمى ……….. ومساحته 8 هكتار و 56 آر و 20 سنتيار، والرسم العقاري عدد ….. س المسمى ….  ومساحته 18 هكتار و 92 آر .

وأنه بموجب عقد عرفي مؤرخ في 26/10/60 باع الأجنبي المذكور لموروث العارضين …… نصف العقار موضوع الرسوم العقارية المذكورة أعلاه على الشياع، وسلم له الحصة المبيعة.

وبموجب عقد مماثل وينفس التاريخ باع الأجنبي المذكور النصف الآخر من العقار المذكور للمطلوبين في إعادة النظر ……. و……..أولاد ………. وسلم لهما الحصة المبيعة أيضا.

وهكذا، أصبحت مجموع العقارات موضوع الرسوم العقارية …………….. س و ……………. و ………… س المشار إليها أعلاه في حيازة المشترين: موروث العارضين المرحوم …………….، والمطلوبين ………………………..؛ وذلك بنسبة النصف للأول والربع لكل واحد من الثاني والثالث.

هذا، وقد وقع الاتفاق في عقدي البيع الأولين على أن يتم العقد النهائي ويؤدي كامل الثمن قبل يوم 5/11/1961 وهو ما تم بالفعل.

وهكذا، أصبح المشترون المذكورون كل فيما يخصه مالكين من الوجهة الفعلية للعقار المشار إليه : النصف لموروث العارضين ……………….، والنص الآخر للمشتريين الآخرين ……………………….مناصفة بينهما.

وقد حدث أن قيد المشتريان ……… و……………….شراءهما على الرسوم العقارية المذكورة ونقلت الحظوظ المشتراة من قبلهما وهي النصف في كافة العقارات إلى اسمهما في المحافظة العقارية.

في حين، أنه بسبب بطء الإجراءات الإدارية تأخر تقييد شراء موروث الطاليبن ……………..، وكان أن صدر ظهير المغرية فتم استرجاع الحظوظ المبيعة للمعني بالأمر وتقييدها في اسم الدولة تطبيقا لظهير 2 مارس 1972 .

ولما كان المشتري المذكور هو الحائز لنصف العقارات المعنية وهو المالك لها بمقتضى الشراء المذكور وليس الأجنبي الذي شطب عليه من المحافظة العقارية بموجب ظهير 2 مارس 1973، فإنه قد أذن لموروث العارضين في البقاء في الأجزاء التي اشتراها ومواصلة حيازها إلى حين البت من قبل اللجنة الثلاثية المختصة في أمر شرائه وفق المسطرة المتبعة في هذا الشأن والجاري بها العمل في مثل هذه النوازل .

ذلك أنه من المعروف أن المغاربة الذين وجدوا إثر تطبيق ظهير 2 مارس 1973 حائزين لعقارات أو حقوق عقارية مسجلة في أسماء أجانب وادعوا شراء تلك الحقوق من أولئك الأجانب وعرضت النزاعات الناجمة عن أشريتهم على اللجنة الثلاثية المكونة من وزير المالية ووزير الفلاحة ووزير الداخلية التي يرأسها مدير المحافظة العامة، والتي تتولى دراسة وضعية المعنيين بالأمر وما يستدلون به من وثائق وحجج، فمن تبين منهم أنه اشترى فعلا من المالك الأجنبي وأدى له الثمن قبل صدور ظهير 2 مارس 1973 اعترف له بشرائه، وأعيد إليه العقار المعني ( وغالبا ما تتم هذه الإعادة عن طريق بيع رمزي تبرمه معه مديرية الأملاك المخزنية)، أم من تبين أنه لم يشتر وإنما كان حائزا فقط أو أنه اشترى ولكنه لم يؤد الثمن فيرفض طلبه ويخرج من العقار.

ثم إنه بالنسبة للذين اعترف بأشريتهم تقرر أن وسيلة رد الحقوق العقارية التي اشتروها إليهم وتقييدها بأسمائهم هي أن تبرم معهم الدولة المغربية عقود بيع رمزية.

ذلك أنه لما كان التشطيب على الأجانب المالكين من قبل ثم بموجب ظهير فإن إعادة العقار إلى المغربي الذي اشتراه من ذلك الأجنبي قبل تاريخ الاسترجاع ولم يقيد شراءه أصبح يتطلب من الوجهة الحقوقية إصدار ظهير بإلغاء عملية الاسترجاع ليعود العقار إلى ملكية الأجنبي من جديد ثم ينقل من ملكية الأجنبي إلى ملكية المغربي المشتري، عن طريق عقد الشراء المعترف به احتراما لتسلسل الأشرية، إلا أن هذه الطريقة طويلة وسلوكها صعب، ولذلك قررت الإدارة أن يتم بالنسبة لمن قبلت أشريتهم أن تبرم معهم الدولة التي أصبحت مالكة عقود بيع بأثمان رمزية ليتمكنوا من استرجاع ملكية ما سبق أن اشتروه من الأجنبي قبل صدور قانون المغربة.

وقد كانت هذه هي وضعية المشتري ……………………………… موروث الطالبين إذ أن اللجنة المختصة وجدت أن شراءه من الأجنبي لنصف العقار موضوع هذه الدعوى هو شراء قائم وبناء على ذلك أبرمت معه الدولة المغربية عقد بيع رمزي استعاد بموجبه ملكية نفس العقارات موضوع النزاع .

غير أنه حصل ما لم يكن بالحسبان، ذلك أن المطلوبين في إعادة النظر الذين لم تختلف وضعيتهم عن وضعية ………………. إلا من حيث أن هذا الأخير لم يتمكن من إدراج شرائه إلا بعد تطبيق الظهير المذكور، وعن طريق إبرام عقد رمزي مع الدولة المغربية بعد دراسة وموافقة اللجنة الثلاثية المذكورة كما سبق، قلت حدث ما لم يكن بالحسبان، إذ أن المطلوبين طلبا شفعة الحظوظ التي قيدت في اسم ورثة ……………. بناء على أن ثمن شرائها من قبله هو الوارد بالعقد المبرم بينه وبين الدولة المغربية الملك الخاص، والحال أن الشراء الحقيقي هو الذي أبرمه المعني بالأمر مع الأجنبي الذي اشترى منه طالبوا الشفعة بدوره ما هو بملكيتهم.

وبعد جواب المدعى عليهم بأن التفويت تم بمقتضى عقد إداري هو الصادر على إثر الرأي الإيجابي الذي أبدته اللجنة الثلاثية المختصة للنظر في النزاعات الناشئة عن تطبيق ظهير 2 مارس 1973، وأن الوثيقة المبرمة مع الدولة المغربية – للملك الخاص، فما هي إلا وسيلة شكلية فقط لاسترجاع المشترى ما اشتراه من الأجنبي، لأن العمل جرى على إبرام مثل هذا البيع الرمزي من أجل الوصول إلى تقييد الحقوق موضوع النزاع الإداري في ملكية المشترين من الأجانب، بعد أن تكون اللجنة المختصة قررت قبول أشريتهم، أصدرت المحكمة الابتدائية بالجديدة يوم 30مارس 1989 حكمها في الملف 87/4 بالمصادقة على العروض العينية وباستحقاق المدعين لشفعة المبيع المتمثل في نصف مجموع العقارات موضوع الرسوم العقارية ………. س و ………….س و ……………. س المشار إليها.

ويعد استئناف الجانب المحكوم عليه للحكم المذكور وإثارته أن العقد موضوع الشفعة ليس هو سبب التملك بل إن سبب التملك هو العقد العرفي المبرم يوم 26/10/1960 بينه وبين المالك الأجنبي للعقار موضوع النزاع، وكذا القرار الإداري الصادر على إثر إبداء اللجنة الثلاثية المذكورة رأيها الإيجابي الذي كان سببا في إبرام العقد المؤرخ في 21/ 4/ 1989 أصدرت محكمة الاستئناف بالجديدة يوم 8/1/98 حكمها في الملف 3/212/90، وعن صواب، بإلغاء الحكم المستأنف والحكم تصديا برفض الطلب وذلك بعلة أن ما تقاضته الدولة من المطلوب منهم الشفعة إنما هو مقابل لتسوية الوضعية معهم كتعويض رمزي ولا يعبر عن الثمن الوارد دي العقد العرفي المؤرخ في 1960/10/26 .

فطعن المطلوبون في إعادة النظر في هذا القرار الاستئنافي بالنقض، فنقضه المجلس الأعلى بمقتضى قراره الصادر يوم 95/10/25 في الملف المدني عدد 92/2554 وأحال القضية من جديد على نفس المحكمة لتبت فيها من جديد طبقا للقانون .

وبعد الإحالة تمسك طالبوا إعادة النظر بما سبق أن أثاروه من أن سبب تملكهم للحظوظ موضوع طلب الشفعة هو العقد العرفي المبرم مع الأجنبي، وكذا القرار الإداري والبيع الرمزي الذي أبرم بينهم وبين الدولة المغربية، وأن ما بذلوه في ذلك هو مجموع ما دفعوه للأجنبي وما دفعوه للدولة المغربية والمصاريف التابعة لذلك ،وليس هو مجرد الثمن الرمزي الوارد بالعقد المشفوع، غير أن محكمة الاستئناف بالجديدة لم تتفهم موقفهم وأصدرت يوم 11/3/97 قرارها في الملف 3/1737/96 بتأييد الحكم المستأنف.

فطعن الطالبون في هذا القرار الاستئنافي الأخير بالنقض ناعين عليه خرق القانون وعدم الارتكاز على أساس لكون الثمن الوارد في العقد المطلوبة ضد الشفعة ليس هو ثمن الشراء، إلا أن المجلس الأعلى رفض طلبهم بمقتضى قراره عدد 4754 الصادر يوم 98/7/15 في الملف 97/3485، وهذا هو القرار المطلوب إعادة النظر فيه.

أسباب طلب إعادة النظر:

يثير طلاب إعادة النظر طعنا في القرار المطلوب إعادة النظر فيه سببا وحيدا، هو مخالفته لمقتضيات الفصلين 375 و 379 من قانون المسطرة المدنية.

الوثيقة الثالثة:

نص قرار المجلس الأعلى عدد 1968 الصادر يوم 10/05 / 00 في الملف 603/1/4/99

المجلس الأعلى

الغرفة المدنية ( القسم الرابع)
القرار عدد 1968
الصادر بتاريخ : 10 ماي 2000
في الملف عدد : 603 /1/ 99

وبعد المداولة طبقا للقانون

حيث يستفاد من أوراق الملف، ومن القرار المطلوب إعادة النظر فيه الصادر عن المجلس الأعلى بتاريخ 1998/7/15 في الملف المدني عدد 97/3485 أن ……، و……، و…..، أبناء ……..، و………….و…. ….. و……، أبناء …… بمقال يعرضون فيه أنهم يملكون على الشياع مع الدولة المغربية ( الملك الخاص ) النصف في العقارات الآتية: 1) العقار المسمى ” ………. ” الكائن بقبيلة هشتوكة دائرة أزمور، مساحته …..ه و ….. س، رسمه العقاري عدد ………. س. 2) العقار المسمى “………….” الكائن بقرية ……….. دائرة ازمور، مساحته ….. ه و ….. أرا رسمه العقاري عدد …… س . 3) العقار المسمى ” ……….. ” الكائن بنفس عنوان العقار الثاني، مساحته .. هـ و… أرا و ….. س رسمه العقاري عدد ……. س، وأن شريكتهم الدولة المغربية ( الملك الخاص ) فوتت بالبيع بواسطة مدير الأملاك المخزنية النصف الذي في ملكيتها إلى المدعى عليهم ثممن قدره ………. درهما حسب العقد العرفي المؤرخ في 41987/4/21 وأن المدعين رغبة منهم في استشفاع المبيع سلكوا مسطرة العرض العيني والإيداع ملتمسين الحكم باستحقاقهم شفعة النصف المبيع سلكوا مسطرة العرض العيني والإيداع ملتمسين الحكم باستحقاقهم شفعة النصف المبيع مع يد المدعى عليهم وبإفراغهم منه، ومرفقين مقالهم بثلاث شهادات من المحافظة على الأملاك العقارية تتعلق بالرسوم العقارية موضوع الشفعة ومحضر العرض عدد 87/232 والوصل عدد 1499 .

وبعد جواب المدعى عليهم بأن التفويت تم بقرار من وزير المالية بتاريخ 24/3/1987 ، وبأن …….. و… .. ابني …….. اشتريا بعقد مؤرخ في 26/10/60 من المعمر ” ……. ” بثمن قدره ستون ألف درهم، وأنهم سجلوا بالرسوم العقارية بوصفهم مستفيدين من الظهير المؤرخ في 1963/9/26 المتعلق بالأراضي المسترجعة، وأن تخلي الدولة عن العقارات موضوع الشفعة لأصحابها الشرعيين لا يعتبر بيعا لكون الشراء من المعمر تم مند 27 سنة بضعف الثمن المعروض عليهم، ويعد تعقيب الطرفين أصدرت المحكمة حكما قضت فيه باستحقاق المدعين المدعى فيه شفعة، بعلة أن التفويت للمدعى عليهم تم عن طريق عقد بيع أبرموه مع الدولة المغربية في شخص مدير الأملاك المخزنية والتي يسري عليها في هذه الحالة القانون الخاص كباقي الأشخاص العاديين والاعتباريين، وأن القرار الصادر عن وزير المالية هو مجرد إذن موجه إلى مدير الأملاك المخزنية لتمكينه من إبرام عقد البيع، وأن كافة الأفعال والاتفاقات التعاقدية الرامية إلى تأسيس حق عيني أو نقله إلى الغير أو الاعتراف به أو تفويته أو إسقاطه لا تنتج أي أثر ولو بين الأطرف، إلا من تاريخ التسجيل بالرسم العقاري، وأن المدعين قد أثبتوا كافة العناصر والشروط للتصريح باستحقاقهم لشفعة الشق المبيع، وبعد استئناف هذا الحكم الغته محكمة الاستئناف وحكمت برفض الطلب بعلة أنه ثبت من العقد العرفي المؤرخ في 26/ 10/ 1960 أن ………………… و ……………….. المدعى عليهما اشتريا العقارات موضوع الرسوم العقارية محل النزاع من المعمر …… بثمن قدره ستة ملايين سنتيم، وأنه سبق للطرف المدعي أن قاضي الطرف المدعى عليه بتاريخ 1983/7/20 من أجل إفراغه من الرسم العقاري عدد ……………..، وصدر قرار استئنافي بتاريخ 12/6/1985 في الملف المدني عدد 84 / 853 قضى بإفراغه من العقار المذكور، وعند تظلم الطرف المدعى عليه من ذلك، صدر كتاب من مدير الأملاك المخزنية إلى رئيس دائرة الأملاك المخزنية جاء فيه : أن الدولة هي التي سمحت …………………….. ( المدعى عليه) باستغلال واجبها وأنها لا تحبد أن ينفذ الحكم المشار إليه والذي ينصب على هذا الواجب بناء على طلب غير مؤسس صادر عن المالكين على الشياع معها… كما يتبين منه أنه يطالب بإبقاء ………………… بعين المكان إلى حين تسوية ملفه تبعا لموافقة اللجنة الوزارية، وأنه عند تسوية وضعية الطرف المدعى عليه من الدولة بتاريخ 21/4/87 طالبه الطرف المدعي بشفعة الأرض محل النزاع، وأن أوراق الملف وخاصة الأحكام الصادرة في الموضوع بين الطرفين تفيد أن الدولة لم تحز الملك موضوع الدعوى، وأن ما تقاضته مقابل تسوية الوضعية مع المدعى عليهم لا يعدو أن يكون مجرد تعويض رمزي لا عن التفويت، إذ التفويت وقع بمقتضى العقد العرفي المؤرخ في 26/10/1960 بالنسبة لطالبي الشفعة وبالنسبة للمطلوب ضدهم، وأن كل واحد من الطرفين أصبح مالكا للعقار المدعى فيه، والحكم المستأنف في محله مما يتعين إلغاؤه والحكم برفض الطلب، فطعن فيه بالنقض فرفض المجلس الأعلى طلب النقض بعلة أن المحكمة كانت على صواب عندما اعتمدت في قضائها بالشفعة على عقد البيع المسجل على الرسوم العقارية بتاريخ 28/4/1987 ولم تعتد بعقد البيع المؤرخ في سنة 1960 لعدم تسجيله على الرسوم العقارية المذكورة وهذا هو القرار المطعون فيه بإعادة النظر.

فيما يتعلق بسبب إعادة النظر

حيث يعيب الطاعنون القرار المذكور بخرق الفصلين 375 و 379 من قانون المسطرة المدنية، ذلك أن القرار المطلوب إعادة النظر فيه أغفل ما أثاره العارضون بشأن مكونات الثمن من جهة، واعتبر العقد المسجل بالرسوم العقارية حجة على الثمن فيه دونما اعتداد بما صرفه المشتري في سبيل اكتساب العقارات موضوع الشفعة وإبرام نفس العقد من جهة أخرى، فإنه يكون ناقص التعليل ونقصان التعليل ينزل منزلة انعدامه، الأمر الذي يعرضه لإعادة النظر.

لكن، حيث أن المراد بانعدام التعليل كسبب من أسباب إعادة النظر في قرارات المجلس الأعلى هو انعدامه بالمرة لا كما ورد في السبب المعتمد في الطلب، فهو بذلك غير ذي أساس .

لهذه الأسباب

قضى المجلس الأعلى برفض طلب إعادة النظر، وإبقاء الوديعة ملكا للدولة وبتحميل أصحابه الصائر.

وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه، بقاعة الجلسات العادية بالمجلس الأعلى بالرباط وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيس الغرفة السيد محمد القري رئيسا والمستشارين السادة : حمادي أعلام مقررا ومحمد النوينو ومحمد اعمرشا وعبد السلام البركي أعضاء وبمحضر المحامي العام السيد العربي مريد وبمساعدة كاتب الضبط السيد عبيدي حمان

الرئيس المستشار المقرر كاتب الضبط.

الوثيقة الرابعة:

نص قرار المجلس الأعلى عدد 1340 الصادر يوم 04/04 / 28 في الملف 1166/1/4/01

المجلس الأعلى الغرفة المدنية (القسم الرابع)

القرار عدد 1340
الصادر بتاريخ: 28 أبريل 2004
في الملف عدد: 1166 /1/ 01

وبعد المداولة طبقا للقانون

حيث يستفاد من مستندات الملف، ومن القرار المطعون فيه أن الطالبة تقدمت بتاريخ 2/3/1998 أمام المحكمة الابتدائية بالجديدة ( مركز القاضي المقيم بأزمور)، بمقال عرضت فيه أنها تملك حقوقا مشاعة في العقار ذي الرسم العقاري عدد …………..، وأن شريكتها على الشياع الدولة المغربية ( الملك الخاص ) فوتت جميع واجبها بثمن رمزي قدره 10 دراهم …… وورثة ……… بمقتضى عقد عرفي سجل على الرسم العقاري بتاريخ 11/3/97، وأنه رغبة منها في شفعة الحصة المبيعة قامت بالعرض العيني وبالإيداع، ملتمسة الحكم بمصادقة على العرض العيني للأخذ بالشفعة وإصدار أمر للمحافظ على الأملاك العقارية بالجديدة لتسجيل الحكم بالصك العقاري عدد …….. وتحميل الحصص المبيعة وإضافتها إلى حصتها والتشطيب على أسماء المدعى عليهم من الرسم العقاري، ومدلية بشهادتين من المحافظة على الأملاك العقارية وبنسخة محضر العرض العيني وبوصل الإيداع .

وبعد جواب المدعى عليهم بأن العرض العيني لم يتم بالنسبة لورثة ……….. إلا لواحد منهم وهو ………..، حكمت المحكمة باستحقاق المدعية لشفعة المبيع من يد المدعى عليهم، فاستأنفه هؤلاء ،وألغته محكمة الاستيناف بالجديدة بمقتضى قرارها المشار إلى مراجعه أعلاه وقضت تصديا برفض الطلب، بعلة أن العرض العيني الذي تم على ……………………….. . . لا يغني عن تبليغ الآخرين، طالما أن الوكالة لا تفترض فيما يضر، وهو القرار المطعون فيه بالنقض بوسيلة فريدة، وقد بلغ من المطلوبين ورثة …………. وأنذروا، ولم ترجع شواهد التسليم بالنسبة للمطلوب ………………………….. رغم توجيه تبليغات إليه.

وحيث تعيب الطاعنة القرار المذكور بعدم الارتكاز على أساس وبانعدام التعليل، ذلك أن العرض العيني استهدف مجموع المشفوع منهم ورثة ……………….. كافة ولو يستهدف أحدهم دون الآخر كما وقف العون القضائي على محل سكناهم وخرج منهم ……… مصرحا بأنه ينوب عن كافة الورثة، وأن الكل يرفض مبلغ العرض العيني، ونقل رغبتهم وموقفهم إلى العون القضائي الواقف ببابهم والقائم بالعرض العيني عليهم وهم حاضرون سامعون ولم ينازع أحد فيما أقدم عليه …………. من رفضه للعرض العيني كما أن ……………………. هو القائم بشؤونهم بدليل أنه هو الذي توصل بالإشعار بشأن إبداء الرغبة في الشفعة حسب الثابت من الإشعار بالاستيلام المؤرخ في 26/3/1998، وأن الأصل هو سلامة الإجراءات حتى يقوم الدليل على فسادها، وبذلك فإن الدعوى سليمة، وأن القرار المطعون فيه غير مرتكز على أساس ومنعدم التعليل ووجب نقضه.

لكن، حيث يتجلى من عقد التفويت موضوع طلب الشفعة ومن مقال الطالبة نفسها أنهما نصا على أن الثمن الرمزي هو 10 دراهم، في مقابل تفويت الدولة المغربية (الملك الخاص ) لجميع واجبها في العقار موضوع الدعوى وفي عقارات أخرى وبذلك فإن العقد هو تبرع لا شفعة فيه، وأن هذه العلة القانونية الصحيحة المستمدة من الوقائع الثابتة لقضاة الموضوع، تؤدي إلى نفس منطوق القرار المطعون فيه، وأن الوسيلة بالتالي غير مؤسسة.

لهذه الأسباب

قضى المجلس الأعلى برفض الطلب وبتحميل الطالبة الصائر

وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بالمجلس الأعلى بالرباط، وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيس الغرفة السيد إبراهيم بحماني رئيسا المستشارين السادة : عبد النبي قديم مقررا وعبد السلام البركي وحمادي أعلام ومحمد عثماني وبمحضر المحامي العام السيد العربي مريد وبمساعدة كاتب الضبط عبد السلام الزواغي.

الوثيقة الخامسة:

نص عريضة الطعن بإعادة النظر في القرار المذكور.
الرباط، في: 2005/07/27

عريضة من أجل طلب إعادة النظر في قرار صادر عن المجلس الأعلى.
مع ملتمس بإحالة القضية على غرفتين، أو على مجموع الغرف .

لفائدة : ……….. ( الأستاذ محمد القدوري، المحامي بالرباط )

ضد:…………………………

بحضور: المحافظ على الأملاك العقارية بالجديدة ( الرسم العقاري : …ج ) .

السيد الرئيس الأول لدى المجلس الأعلى،

السادة رؤساء الغرف والمستشارين اللذين يتكون منهم المجلس الموقر،

يتشرف الطالب أن يرفع إلى سيادتكم:

أنها بواسطة هذه العريضة تطلب إعادة النظر في قرار المجلس الأعلى عدد 1340الصادر يوم 23/04/04 في الملف 1166/ 1/ 4/ 01 القاضي برفض طلبها الرامي إلى نقض قرار الغرفة الشرعية بمحكمة الاستئناف بالجديدة عدد 157 الصادر يوم 14/07/00 في الملف 00/771/3 القاضي بإلغاء حكم القاصي المقيم بآزمور عدد 77 الصادر يوم 99/ 06/ 3 في الملف 98/ 19 فيما قضى به من استحقاقها شفعة الحصة المبيعة للمطلوبين في العقار موضوع الرسم العقاري ………. من طرف الدولة- بية، الملك الخاص، بمقتضى عقد البيع العرفي المؤرخ في 24/12/96، والحكم تصديا برفض الطلب.

فشكلا:

حيث إن هذا الطعن بإعادة النظر مستوف لكافة شروطه الشكلية والقانوني ومرفق بوصل إيداع الضمانة المقررة، مما يجعله مقبولا.

وموضوعا:

خلاصة وقائع النازلة أن الطالبة (السيدة … ) تملك نسبة شائعة مقدارها …………….. في العقار موضوع الرسم العقاري عدد …………….. المدعو ” ……………. ” الكائن بقبيلة …… البالغة مساحته … هكتارات و…. آرا و… سنتيار، وذلك إلى جانب عدد من الشركاء من ضمنهم الدولة – الملك الخاص، التي تملك حصة شائعة استرجعتها من أجنبي في نطاق ظهير 2 مارس .

وأن المطلوبين في النقض نازعوا في استرجاع الدولة – الملك الخاص، للحصة التي كانت في ملك الأجنبي الذي استرجعت منه، وانتهت منازعتهم بالاتفاق مع الدولة المغربية على أن تبيع لهم جميع الواجبات التي استرجعتها في الرسم العقاري المذكور، وتم تنفيذ الاتفاق المذكور بواسطة عقد البيع العرفي المحرر في 4/12/96 المقيد بالمحافظة العقارية يوم 11/03/97، الذي يحمل عنوان ” …… ” بين الدولة المغربية الملك الخاص وبين ( السيد …و… ) ونص فصله الأول على ” تفويت الدولة الملك الخاص بالمراضاة بمقتضى هذا العقد لفائدة (السيد …و…. ) مجموع العقارات موضوع الرسوم العقارية ………و…….ج… . ” وأضاف فصله الثاني أنه ثم هذا التفويت مقابل ثمن رمزي قدره عشرة دراهم (10) سدده المشترون …. “، وأكد فصله الثالث أنه ” يعتبر المشترون عارفون (كذا بالواو) للعقارات والحقوق المشاعة المبيعة …”، وأضاف فصله الرابع أنه ” يستفيد المشترون من الإرتفاقات الإيجابية ويتحملون الإرتفاقات السلبية …. ” وتضمن فصله الخامس احتفاظ الدولة بملكية التحف الفنية والأشياء الأثرية التي يمكن العثور عليها بالعقارات والحقوق المبيعة، وأكد فصله السادس أن المشترين “لا يمكن أن يحملوا الدولة أية مسؤولية ” ونص فصله السابع على أن يقوم رئيس دائرة الأملاك المخزنية بإيداع نظير من العقد بالمحافظة وعلى أن يلتزم المشترون بأن يقوموا على نفقتهم بتسجيل العقد بالمحافظة العقارية.

وأن طالبة إعادة النظر بمجرد أن علمت بالشراء المذكور وبتقييده على الرسم العقاري استخرجه يوم 03/02/98 نسخة منه من المحافظة العقارية وطلبت يوم 05/02/98 عرض الثمن والمصاريف على المشترين المذكورين مقابل استشفاع الحصة المبيعة، فأصدر رئيس المحكمة الابتدائية بالدار البيضاء أنفا يوم 05/02/98 أمره في الملف المختلف 98/1732بإجراء العرض المطلوب وفي حال رفضه إيداع المبلغ المعروض بصندوق المحكمة لفائدة المشترين، وتنفيذا للأمر المذكور انتقل عون قضائي تابع للمحكمة الابتدائية بالجديدة إلى المشترين بعنوانهم المذكور وعرض عليهم مجموع الثمن والمصاريف المبينة في عقد شرائهم كما قيد على الرسم العقاري، فرفضوا التوصل به، في شخص السيد …. عن نفسه وعن باقي المعروض عليهم، فتم إيداع المبلغ بصندوق المحكمة الابتدائية بالجديدة بمقتضى الوصل 1621 حساب 12050، ثم تقدمت الطالبة يوم 2/03/98 بمقال من أجل المصادقة على العرض العيني المذكور واستشفاع المبيع المذكور، مرفقة مقا لها بشهادة ملكية مستخرجة من الرسم العقاري، وبنسخة من عقد البيع، وبمحضر رفض العروض، وبوصل إيداع المبلغ، وبعد أن أجاب المدعى عليهم بأن العرض لم يشمل كافة المشترين، وأن ( السيد …) الذي رفض العرض باسمه وبالنيابة عنهم لا ينوب عنهم، وأن البيع المطلوب شفعته بيع خاص، أبرم دون مزايدة، أصدر القاضي المقيم بأزمور يوم 03/06/99 حكمه عدد 77 في الملف 19/ 98 بالمصادقة على العروض العينية واستحقاق المدعية الطالبة شفعة الأجراء المشتراة من قبل المطلوبين في العقار موضوع الرسم العقاري 14685 ج، المسمى “بلاد رقية 2″ بمقتضى العقد المؤرخ في 24/12/96، فاستأنفه المحكوم عليهم الحكم ناعين عليه عدم الجواب عن الدفع بعدم إنجاز العرض على الوجه السليم، وعن الدفع بأن البيع المشفوع بيع خاص أنجز بثمن رمزي دون إجراء سمسرة، وأن ذلك ثم مراعاة لكونهم كانوا يستغلون العقار المذكور منذ مدة طويلة، فأجابت طالبة إعادة النظر بأن العرض ثم وفقا القانون، وأن المستأنفين لم يكونوا يستغلون العقار كما زعموا وأن العقد واضح في أنه بيع، والقانون لا يفرق في الشفة بين بيع عام وبيع خاص، وأن الرسم العقاري ينص على أن التصرف بيع وشراء كما أن الشروط المضمنة بعقد البيع هي كلها من خصائص البيع وليست من خصائص الهبة ملتمسة تأييد الحكم المستأنف، أصدرت محكمة الاستئناف بالجديدة يوم 14/07/00 قرارها 157/ 00 في الملف 3/71/00 بإلغاء الحكم المستأنف وتصديا برفض الطلب، بعلة أن الطلب يهدف إلى الأخذ بالشفعة في بيع موضوع عقار محفظ ” وأنه باستقراء محضر العرض تبين أنه استهدف بعض أقارب المشترين، وان تبليغ العرض لأحد المشترين دون الآخرين لا يكفي، وأنه لا دليل على أن المبلغ إليه العرض …. وكيل عن بقية المشترين ولا على افتراض هذه الوكالة، وأن حق الأخذ بالشفعة لم يستوف شكلياته”.

فطعنت طالبة إعادة النظر- وحدها – في هذا القرار بالنقض، مثيرة أن طلب العرض العيني استهدف كافة المشترين، ولم يقتصر على أحدهم دون الأخر، وأن العون القضائي الذي قام بالعرض توجه إلى سكنى المعروض عليهم فخرج إليه (السيد …) وصرح له بنفسه تلقائيا أنه ينوب عن كافتهم وأنهم جميعا يرفضون العرض، وأن هذه العملية تمت بمحضر المعنيين بالأمر ولم يعارضوا فيها وأنه كيفما كان الأمر فإن إجراءات العرض والإيداع تمت داخل الأجل مما يجعل القرار المطعون فيه غير مرتكز على أساس، ومنعدم التعليل، فأجاب المطلوبون في النقض بأن العرض العيني لم يتم بالنسبة لورثة … إلا واحد منهم، وأن القرار المطعون فيه قضى تصديا برفض الطلب لعدم شمول العرض جميع المشترين ملتمسين رفض طلب النقض، ولم يطعنوا فيما سلمه القرار محل الطعن بالنقض من أن الأمر يتعلق ببيعة أصدر المجلس الأعلى يوم 28/04/04 قراره عدد 1340 في الملف 01/1/4/1166 برفض الطلب بعلة أنه ” يتجلى من عقد التفويت موضوع طلب الشفعة ومن مقال الطالبة نفسها أنهما نصا على أن الثمن الرمزي هو 10 دراهم في مقابل تفويت الدولة المغربية – الملك الخاص، لجميع واجبها في العقار موضوع الدعوى وفي عقارات أخرى، وبذلك فإن العقد هو وتبرع لا شفعة فيه، وأن هذه العلة القانونية الصحيحة، المستمدة من الوقائع الثابتة لقضاة الموضوع تؤدي إلى نفس منطوق القرار المطعون في، وأن الوسيلة بالتالي غير مؤسسة ” وهو القرار المطلوب إعادة النظر فيه.

أسباب طلب إعادة النظر:

تثير طالبة إعادة النظر طعنا في القرار المطلوب إعادة النظر فيه سببا وحيدا هو مخالفته مقتضيات الفصول 372 و 375 و 379 من قانون المسطرة المدنية.

عرض الوسيلة:

حيث إن من المقرر أن كل حكم يجب أن يكون معللا تعليلا سليما وكافيا، وأن على قرارات المجلس الأعلى أن تجيب عن الوسائل والدفوع المثارة، وإلا كانت مشوية بعدم التعليل.

1. وحيث إنه من الثابت من وثائق الملف لاسيما عقد البيع موضوع طلب الشفعة ومنها مذكرات الأطراف أن الأمر يتعلق ” ببيع ” أبرم لقاء ثمن معين (بصرف النظر عن قيمة هذا الثمن ) وتضمن جميع مواصفات البيع من ضمان وغيره من جهة، وأن المشفوع منهم لم يدعوا أن الأمر يتعلق بهبة ولم ينازعوا في أن الأمر يتعلق ببيع أبدا، وإنما زعموا أن البيع المعني بيع خاص .

وحيث إن من المقرر فقها وقضاء مسلمين أن الشفة تكون لقاء ما بذله المشتري في شراء الشقص المشفوع، قل أو كثر، لا بقيمة البيع حسب السوق؛ ولذلك فإن طالب الشفعة إنما يدفع للمشفوع منه عين ما دفعه من ثمن ومصاريف ولو اتسم البيع بغبن في الثمن، أو بمغالاة فيه.

وحيث إن المدعى عليهم المطلوبين ظلوا خلال كل مراحل التقاضي يتشبثون بوسائل أخرى من مثل عدم إجراء العرض على كلهم، ومن مثل أن تقدير ثمن البيع روعيت فيه مدة مكوثهم بالعقار، وغير ذلك مما لا دور ولا تأثير له على الشفعة.

وحيث إن الثمن أمر واقعي، وليس هو وحده الذي يميز البيع عن غيره من العقود، بل إن هناك خصائص أخرى تميز البيع، منها التسمية، وتقرير ضمان البائع، وقيام التزامين متقابلين على كل من البائع والمشتري، وهذه كلها متوفرة في العقد موضوع الشفعة؛ يضاف إلى ذلك أن المطلوبين لم يذكروا كلمة الهبة في أوجه دفاعهم أمام محكمة الموضوع .

وحيث إنه من جهة أخرى فإن الحفاظ على حقوق الأطراف يقتضي فسج المجال أمامهم لإبداء أوجه دفاعهم فيما يثار، ولذلك فإن القرار المطلوب إعادة النظر فيه عندما اعتمد ودون إثارة من أي أحد، ومن غير أن يفسح المجال أمام طالبة النقض للرد والنقاش، أن البيع موضوع طلب الشفة ليس بيعا وإنما هو هبة، يكون قد فصل في مسألة واقعية محضة، وهي وجود أو عدم وجود ثمن، ومقدار هذا الثمن، وبذلك مس بحقوق دفاع العارضة وجاء عديم التعليل وخارقا للفصل 375 من قانون المسطرة المدنية وعرضة للنقض.

2. وحيث إن العقد موضوع المعاملة تضمن صراحة أنه بيع وتضمن أركان وخصائص عقد البيع، ويذلك كان البحث – أمام صراحة عباراته – عن القصد البعيد لأطرافه أو لأحدهما منهيا عنه بصريح الفصل 401 من قانون الالتزامات والعقود من جهة.

ثم إن التصرف موضوع النزاع ينطبق عليه تعريف البيع الوارد في الفصل 478 من قانون الالتزامات والعقود الذي ينص على أن “البيع عقد بمقتضاه ينقل أحد المتعاقدين للآخر ملكية شئ أو حق في مقابل ثمن يلتزم هذا الأخير بدفعه ” علما بأن العبرة هي لمبدإ الثمن، بصفة مطلقة، لا عبرة بكونه مرتفعا أو منخفضا، مناسبا للمثمون أو غير مناسب، لأن الشفيع إنما يدفع للمشفوع منه ما خرج من يده لا أقل ولا أكثر

3. وحيث إنه من جهة أخرى فقد سبق للمجلس الأعلى أن بت في نازلة مشابهة تتعلق ببيع أبرم مع الدولة بصفتها بائعة لعقار استرجعته في نطاق ظهير 2 مارس 73 لأحد الخواص بثمن يقل بكثير عن ثمن الأرض المبيعة، قضت فيه محكمة الموضوع برفض طلب الشفعة لكون الثمن الوارد في البيع المبرم مع الدولة رمزيا ولا يعبر عن الحقيقة، فنقض المجلس الأعلى قرار محكمة الموضوع المذكور وعلل قضاءه بأن مندرجات الرسم العقاري تحوز الحجية بالنسبة للثمن الوارد في عقد البيع؛ وهو ما يقتضي من باب أولى إعطاء الحجة للوصف المريح الذي يعطيه الأطراف للعقد، أو للوصف المستنبط من خصائص المعاملة كما وقع الاتفاق علمها، وذلك بمقتضى قرار المجلس الأعلى الصادر يوم 25/10/95 في الملف 2554/ 92، وأحال القضية على ذات المحكمة للبت فيها من جديد، وعندما قضت بعد الإحالة، انقيادا لرأي المجلس الأعلى وخلافا لموقفها السابق بقبول طلب الشفعة مع أن البيع تم بثمن رمزي، طعن من يعنيه الأمر بالنقض في قرارها الأخير فرفض المجلس الأعلى طلبه بمقتضى قراره عدد 4754 الصادر يوم 15/07/98 في الملف العقاري 3458، متبنيا نفس العلل التي أحذت بها، وهي أن عقد البيع المقيد على الرسم العقاري حجة في جميع مضمونه من ثمن ومثمن، فطلب المعني بالأمر المذكور إعادة النظر في قرار المجلس الأعلى سالف الذكر فرفض المجلس الأعلى طلبه بقراره عدد 1968 الصادر يوم 00/05/10 في الملف 99/4/1/603 .

وحيث إن النازلة موضوع الأحكام السالف ذكرها مطابقة كل المطابقة لهذه النازلة من حيث الوقائع وقد قضى المجلس الأعلى فيها بقبول طلب الشفعة.

وحيث إن تغيير المجلس الأعلى موقفه في هذه القضية دون إثارة من أحد، وتمسكه في القرارات السابقة برأيه السابق رغم التمسك الشديد من قبل المشفوع منه بأن الثمن المدفوع للدولة ثمن رمزي وأنه دفع للأجنبي المسترجعة منه الأرض محل الدعوى ثمنا آخر، يجعل قرار المجلس الأعلى موضوع الطعن الحالي بإعادة النظر ناقص التعليل، ومحرفا مضمون عقد البيع موضوع طلب الشفعة، ومخالفا لمقتضيات الفصل 417 من قانون الالتزامات والعقود، مما يبرر الاستجابة لطلب إعادة النظر.

4. وحيث إن من المقرر في الفقه الصحيح المحرر أن المشتري إنما يأخذ من الشفيع ما عقد، أي ما ضمنه من الثمن ونص عليه في عقد البيع، أو – على قول مرجوح – ما نقده من الثمن وأثبت دفعه فعلا إثباتا لا مراء فيهة كما يعلم من قول خليل رحمه الله، في مختصره : “بمثل الثمن ولو دينا “، وأقوال الحذاق من شراح مختصره ( كالزرقاني، ومحشيه البناني، ومتعقبهما الرهوني؛ والحطاب) .

وحيث إن القرار موضوع الطعن الحالي بإعادة النظر عندما نهج خلاف النهج الذي سلكه المجلس الأعلى في قراراته السابقة، وخلاف ما هو محرر فقها مسلما، لم يجعل لموقفه الجديد أساسا لا من الواقع ولا من القانون، مما يجعله عرضة لإعادة النظر.

5. وحيث إن القرار الاستئنافي محل الطعن بالنقض سلم بأن الأمر يتعلق ببيع قابل للشفعة، وإنما رفض دعوى الطالبة لسبب آخر لا صلة له بوصف المعاملة، وقد سلم المطلوبون القضاء المذكور ولم يطعنوا في القرار الاستئنافي المذكور، بل ولم ينتقدوه أصلا بشأن تكييف المعاملة، حالة أن الأمر يتعلق بمسألة واقعية، تتجلى في زهادة الثمن الوارد في عقد البيع؛ مما يجعل قرار المجلس الأعلى محل الطعن بإعادة النظر بإثارته مسألة الثمن الرمزي تلقائيا، مشويا بفساد في التعليل يتنزل منزلة انعدامه، مما يبرر قبول هذا الطعن بإعادة النظر، والتراجع في القرار المنصب عليه، والتصدي والحكم من جيد بنقض القرار
   الاستئنافي المطعون فيه بالنقض، دون إحالة، أو مع إحالة القضية للبت فيها من جديد طبقا للقانون

لهذه الأسباب يلتمس العارض :

– قبول طلب إعادة النظر شكلا، والحكم بأنه مرتكز على أساس صحيح موضوعا.

– التراجع في قرار المجلس الأعلى عدد 1340 الصادر يوم 23/04/04 في الملف 1166/1/4/01 القاضي برفض طلب النقض الذي رفعته الطالبة ضد قرار الغرفة الشرعية لدى استئنافية الجديدة .

عدد 157 الصادر يوم 14/07/00 في الملف 3/771/00 القاصي بإلغاء حكم القاضي المقيم بأزمور .

عدد 77 الصادر يوم 99/06/03 في الملف 19/98 فيما قضى به من استحقاقها شفعة الحصة المبيعة.

من طرف الدولة المغربية، الملك الخاص إلى المطلوبين في العقار موضوع الرسم العقاري …… بمقتضى عقد البيع العرفي المؤرخ في 24/12/96 والحكم تصديا برفض الطلب؛ والحكم من جديد.

بنقض القرار موضوع الطعن بالنقض، وإحالة القضية للبت فيها من جديد طبقا للقانون.

– جعل الصائر على المطلوبين في إعادة النظر.

– رد الضمانة المودعة للطالبة.

تحت جميع التحفظات .

المرفقات :

• نسخة من القرار المطلوب إعادة النظر فيه.
• وصل إيداع الضمانة المقررة .
• نسخة من قرار المجلس الأعلى الصادر في 25/10/95 في الملف 92/2554 .
• نسخة من قرار المجلس الأعلى 4754 الصادر في 15/7/98 في الملف 3458 .
• نسخة من قرا ر المجلس الأعلى 1968 الصادر في 10/5/00 في الملف 603/ 1 /4/ 99.
• ثلاث نسخ من هذه العريضة.

الوثيقة السادسة:

نص قرار المجلس الأعلى عدد 2698 الصادر يوم 07/07/2825 في الملف 3131/1/4/3131.
المجلس الأعلى
الغرفة المدنية (القسم الرابع)
القرار عدد 2698
الصادر بتاريخ : 25 يوليوز 2007
في الملف عدد: 2005/4/1/5131

وبعد المداولة طبقا للقانون

حيث يستفاد من مستندات الملف، ومن القرار المطعون فيه بإعادة النظر عدد 1340 الصادر عن المجلس الأعلى بتاريخ 28/4/2004 في الملف المدني عدد 1/4/01/1166، أن المدعية طالبة إعادة النظر ……………………………………………………، تقدمت أمام مركز القاضي المقيم بأزمور التابع للمحكمة الابتدائية بالجديدة بمقال تعرض فيه، أنها تملك على الشياع مع الدولة المغربية (الملك الخاص) عقارا يسمى ” . ……….. ” كائنا بالشياظمة دوار داود ذا الرسم العقاري عدد ………………، وأن شريكتها على الشياع الدولة المغربية فوتت واجبها فيه بثمن رمزي قدره 10 دراهم للمدعى عليهم المطلوبين في إعادة النظر ورثة ……………………… المذكورين ومن معهم، وأنه رغبة منها لمحي شمعة الحصة المبيعة قامت بالعرض العيني والإيداع، ملتمسة الحكم بالمصادقة على العرض العيني للأخذ بالشفعة وإصدار أمر للمحافظ على الأملاك العقارية بالجديدة لتسجيل الحكم بالرسم العقاري المدعى فيه وتحويل الحصص المبيعة وإضافتها إلى حصتها والتشطيب على أسماء المدعى عليهم من الرسم العقاري، ومعزز مقالها بشهادتين من المحافظة على الأملاك العقارية وبنسخة من محضر العرض العيني وبوصل الإيداع .

ويعد جواب المدعى عليهم المطلوبين في إعادة النظر بأن العرض العيني وجه لواحد من الورثة وهو ……… الذي لا ينوب عن بقية الورثة، وأن البيع من نوع خاص أنجز بثمن رمزي لمكافأة الورثة على طول المدة التي استغلوا خلالها العقار من يد الدولة بالكراء، أي أنه حقيقة عقد هبة، أصدرت المحكمة حكما قضت فيه باستحقاق المدعية لشفعة المبيع من يد المدعى عليهم، فاستأنفه هؤلاء بانين استئنافهم على أن الحكم المستأنف لم يجب عن الدفع بعدم إنجاز العرض العيني على الوجه السليم وأن الشفعة لا تصح في الهبات، إذ أن حقيقة البيع هبة، بدليل أن الثمن المحدد في العقد رمزي وأنه أنجز بدون إجراءات السمسرة وفق المعتاد في بيع أملاك الدولة، وأجابت المستأنف عليها بأن العرض العيني قانوني، وأن القول باستغلال المستأنفين للعقار يعطيهم حق الشراء مردود لأنه لم يسبق لهم أن استغلوه .

وبعد انتهاء الإجراءات في القضية، أصدرت محكمة الاستئناف بتاريخ 14/7/2000 قرارا تحت عدد 157 في الملف عدد 3/71/00 قضت فيه بإلغاء الحكم المستأنف وتصديا الحكم برفض الطلب، فطعنت فيه المدعية بالنقض، وأصدر المجلس الأعلى القرار المشار إلى مراجعه أعلاه القاضي برفض الطلب بعلة : ” أنه يتجلى من عقد التفويت موضوع طلب الشفعة ومن مقال الطالبة نفسها أنهما انصبا على أن الثمن الرمزي هو 10 دراهم في مقابل تفويت الدولة ( الملك الخاص ) لجميع واجبها في العقار موضوع الدعوى وفي عقارات أخرى، وبذلك فإن العقد هو تبرع لا شفعة فيه، وأن هذه العلة القانونية الصحيحة المستمدة من الوقائع الثابتة لقضاة الموضوع، تؤدي إلى نفس منطوق القرار المطعون فيه.

وهذا هو القرار المطعون فيه بإعادة النظر بسبب فريد.

وحيث تعيب الطاعنة القرار المذكور بمخالفة مقتضيات الفصول 372 و 375 و 379 من قانون المسطرة المدنية، إذ أنه من المقرر أن كل حكم يجب أن يكون معللا تعليلا سليما وكافيا، وأنه على قرارات المجلس الأعلى أن تجيب عن الوسائل والدفوع المثارة وإلا كانت مشوبة بعدم التعليل، وأنه من الثابت من وثائق الملف، لاسيما عقد البيع موضوع طلب الشفعة، ومنها مذكرات الأطراف، أن الأمر يتعلق ” ببيع ” أبرم لقاء ثمن معين (بصرف النظر عن قيمة هذا الثمن) وتضمن جميع مواصفات البيع، من ضمان وغيره من جهة، وأن المشفوع منهم لم يدعوا أن الأمر يتعلق بهبة، ولم ينازعوا في أن الأمر يتعلق ببيع أبدا، وإنما زعموا أن البيع المعني بيع خاص، وأنه من المقرر فقها وقضاء مسلمين، أن الشفعة تكون لقاء ما بذله المشتري في الشق المشفوع، قل أو كثر، لا بقيمة البيع حسب السوق، ولذلك فإن طالب الشفعة إنما يدفع للمشفوع منه عين ما دفعه من ثمن ومصاريف، ولو اتسم البيع بغبن في الثمن أو بمغالاة فيه، وأن المدعى عليهم المطلوبين ظلوا خلال كل مراحل التقاضي يتشبثون بوسائل أخرى من مثل عدم إجراء العرض على كلهم، ومن مثل أن تقدير ثمن البيع روعيت فيه مدة مكوثهم بالعقار، وغير ذلك مما لا دور ولا تأثير له على الشفعة، وأن الثمن أمر واقعي وليس هو وحده الذي يميز البيع عن غيره من العقود، بل إن هناك خصائص أخرى تميز البيع، منها التسمية، وتقرير ضمان البائع، وقيام التزامين متقابلين على كل من البائع والمشتري، وهذه كلها متوفرة في العقد موضوع الشفعة، يضاف إلى ذلك أن المطلوبين لم يذكروا كلمة الهبة في أوجه دفاعهم أمام محكمة الموضوع، وأنه من جهة أخرى، فإن الحفاظ على حقوق الأطراف، يقتضي فسح المجال أمامهم لإبداء أوجه دفاعهم فيما يثار، ولذلك فإن القرار المطلوب إعادة النظر فيه عندما اعتمد ودون إثارة من أي أحد، ومن غير أن يفسح المجال أمام طالبة النقض للرد والنقاش، أن البيع موضوع طلب الشفعة ليس بيعا وإنما هبة، يكون قد فصل في مسألة واقعية محضة، وهي وجود أو عدم وجود ثمن، ومقدار هذا الثمن، وبذلك مس بحقوق دفاع العارضة، وجاء عديم التعليل وخارقا للفصل 375 المذكور. وأن العقد موضوع المعاملة تضمن صراحة أنه بيع، وتضمن أركان وخصائص عقد البيع، وبذلك كان البحث، أمام صراحة عباراته، عن القصد البعيد لأطرافه أو لأحدهما، منهيا عنه بصريح الفصل 401 من قانون الإلتزامات والعقود، ثم إن التصرف موضوع النزاع ينطبق عليه تعريف البيع الوارد في الفصل 478 من قانون الالتزامات والعقود، علما أن العبرة هي لمبدأ الثمن بصفة مطلقة، لا عبرة بكونه مرتفعا أو منخفضا، مناسبا للمثمون أو غير مناسب، لأن الشفيع إنما يدفع للمشفوع منه ما خرج من يده، لا أقل ولا أكثر، وأن المجلس الأعلى سبق أن بت في نازلة مشابهة تتعلق بشفعة بيع أبرمته الدولة مع الغير بشأن عقار استرجعته في نطاق ظهير 2 مارس 73 بثمن يقل عن ثمن الأرض المبيعة، وكانت محكمة الموضوع قضت فيه برفض طلب الشفعة لكون الثمن رمزيا ولا يعبر عن الحقيقة، ونقض المجلس الأعلى هذا القرار بعلة أن العقد، عقد بيع. وبذلك يكون المجلس الأعلى قد اعتبر البيوع المبرمة بين الدولة وبين الأغيار بشأن التفويت لهؤلاء وبثمن رمزي، الأملاك التي استرجعها من أجانب بيوعا خاضعة للشفعة . وهو ما يقتضي معاملة هذه القضية بالمثل، وإعطاء العقد موضوع طلب الشفعة وصفه الصريح الذي أضفاه عليه الأطراف الموافق للوصف المستنبط من خصائص المعاملة . مما يكون معه القرار موضوع الطعن الحالي ناقص التعليل ومحرفا مضمون عقد البيع موضوع الشفعة ومخالفا لمقتضيات الفصل 417 من قانون الالتزامات والعقود . كما أنه من المقرر في الفقه الصحيح، أن المشتري إنما يأخذ من الشفيع ما عقد، أي ما ضمنه من الثمن ونص عليه في عقد البيع، أو على قول مرجو!، ما نقده من الثمن، وأثبت دفعه فعلا إثباتا لا مراء فيه، كما يعلم من قول خليل : “بمثل الثمن ولو دينا “. والقرار المطعون فيه، عندما نهج خلاف ذلك، لم يجعل لموقفه أساسا من الواقع ولا من القانون مما يجعله عرضة لإعادة النظر، ثم إن القرار الاستئنافي محل الطعن بالنقض سلم بأن الأمر يتعلق ببيع قابل للشفعة، وإنما رفض دعوى الطاعنة لسبب آخر لا صلة له بوصف المعاملة، وقد سلم المطلوبون القضاء المذكور، ولم يطعنوا في القرار الاستئنافي المذكور، بل ولم ينتقدون بشأن تكييف المعاملة، حالة أن الأمر يتعلق بمسألة واقعية، تتجلى في زهادة الثمن الوارد في عقد البيع . مما يجعل القرار المطعون فيه بإثارته مسألة الثمن الرمزي تلقائيا، مشوبا بفساد التعليل ينزل منزلة انعدامه، مما يبرر قبول هذا الطعن بإعادة النظر والتراجع في القرار المنصب عليه والتصدي والحكم من جديد بنقض القرار الاستئنافي المطعون فيه بالنقض وإحالة القضية للبت فيها طبقا للقانون .

لكن فمن جهة أولى، وخلافا لما جاء في السبب، فإن الثابت من وثائق الملف، وخاصة القرار الاستئنافي الصادر بتاريخ 14/ 7/ 2000 تحت عدد 157 لمحي الملف عدد 3/71/00 المطعون فيه بالنقض من طرف نفس طالبة إعادة النظر، أنه نص على أن المدعى عليهم المطلوبين أثاروا أمام محكمة الموضوع أن عقد البيع موضوع طلب الشفعة هو في الحقيقة عقد هبة، إذ جاء في ذلك القرار ما يلي: ” وأجاب المدعى عليهم … بأن البيع من نوع خاص، أنجز بثمن رمزي لمكافأة الورثة على طول المدة التي استغلوا خلالها العقار من يد الدولة المغربية بالكراء، أي أنه حقيقة عقد هبة… انتقده المستأنفون بخرق القانون … وبأن الشفعة لا تصح في الهبات، إذ حقيقة البيع هبة، بدليل أن الثمن المحدد في العقد رمزي …. ” وطالبة النقض، لم تناقش في مقال نقضها هذه التنصيصات في القرار الذي طعنت فيه بالنقض.

ومن جهة ثانية، فإن الثابت من قرار المجلس الأعلى المطعون فيه بإعادة النظر، أنه جاء معللا، إذ جاء فيه ما يلي:” يتجلى من عقد التفويت موضوع طلب الشفعة، ومن مقال الطالبة نفسها، أنهما نصا على أن الثمن الرمزي هو 10 دراهم في مقابل تفويت الدولة المغربية (الملك الخاص) لجميع واجبها في العقار موضوع الدعوى وفي عقارات أخرى، وبذلك فإن العقد هو تبرع لا شفعة فيه، وأن هذه العلة القانونية الصحيحة المستمدة من الوقائع الثابتة لقضاة الموضوع، تؤدي إلى نفس منطوق القرار المطعون فيه “. والطالبة اكتفت في السبب بمجرد مناقشة ذلك التعليل والبحث في مدى ملاءمته للقانون، وهو ما لا يشكل سببا من أسباب إعادة النظر في قرارات المجلس الأعلى التي لا تكون قابلة لذلك إلا في حالة عدم الجواب بالمرة عن دفع أثير بعدم القبول أو عن وسيلة من وسائل النقض أو عن جزء من الوسيلة. الأمر الذي يكون معه السبب في وجهيه غير مقبول .

لهذه الأسباب

قضى المجلس الأعلى برفض طلب إعادة النظر وبتحميل الطالبة المصاريف ومبلغ الغرامة المودعة.

وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه في قاعة الجلسات العادية بالمجلس الأعلى بالرباط وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من رئيس الغرفة السيد محمد الخيامي رئيسا والمستشارين السادة: عبد السلام البركي مقررا وعبد النبي قديم ومحمد عثماني وعائشة القادري أعضاء وبمحضر المحامي العام السيد الحسن البوعزاوي وبمساعدة كاتبة الضبط السيدة ابتسام الزواغي.